Οι ανισορροπίες στις αγορές ακινήτων μειώθηκαν σε σημαντικό βαθμό, σύμφωνα με τη φετινή έκδοση UBS Global Real Estate Bubble Index (Παγκόσμιος Δείκτης Φούσκας Ακινήτων της UBS), με τη Ζυρίχη και το Τόκιο να είναι οι μόνες πόλεις που παραμένουν στην κατηγορία κινδύνου για τη φούσκα ακινήτων.
Για τη συγκεκριμένη μελέτη, η UBS ανέλυσε τις τιμές των κατοικιών σε 25 μεγαλουπόλεις σε ολόκληρο τον κόσμο, διαπιστώνοντας πως από τα μέσα του 2022, έως και τα μέσα του 2023, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στις πόλεις μειώθηκαν κατά 5% κατά μέσο όρο. Πιθανή θεωρείται η ακόμα μεγαλύτερη πτώση στις τιμές τους.
Σύμφωνα, λοιπόν, με τη φετινή έκδοση UBS Global Real Estate Bubble Index, η παγκόσμια άνοδος του πληθωρισμού και των επιτοκίων τα τελευταία δύο χρόνια οδήγησε σε απότομη μείωση των ανισορροπιών στις αγορές κατοικιών των παγκόσμιων χρηματοπιστωτικών κέντρων κατά μέσο όρο. Το Τορόντο, η Φρανκφούρτη, το Μόναχο, το Χονγκ Κονγκ, το Βανκούβερ, το Άμστερνταμ και το Τελ Αβίβ, πόλεις οι οποίες ανήκαν προηγουμένως στη ζώνη κινδύνου, βρίσκονται πλέον στην υπερτιμημένη περιοχή, την ώρα που αμετάβλητες, σε σχέση με το προηγούμενο έτος, παραμένουν οι αγορές κατοικιών στο Μαϊάμι, τη Γενεύη, το Λος Άντζελες, το Λονδίνο, τη Στοκχόλμη, το Παρίσι και το Σίδνεϊ, που, όμως, εξακολουθούν να είναι υπερτιμημένες.
Παρομοίως, η Νέα Υόρκη, η Βοστόνη, το Σαν Φρανσίσκο και η Μαδρίτη παρουσίασαν μείωση των ανισορροπιών. Σύμφωνα με τον δείκτη, οι εν λόγω αγορές κατοικιών είναι πλέον δίκαια αποτιμημένες, όπως και το Μιλάνο, το Σάο Πάολο και η Βαρσοβία. Αυτό ισχύει επίσης για τη Σιγκαπούρη και το Ντουμπάι, παρόλο που η φήμη τους ως γεωπολιτικά ασφαλή καταφύγια προκάλεσε πρόσφατα αύξηση της ζήτησης τόσο για ενοικίαση, όσο και για αγορά.
Διορθώσεις τιμών σε όλο τον πίνακα
Η αύξηση των τιμών των κατοικιών έχει υποφέρει λόγω της αύξησης του κόστους χρηματοδότησης, καθώς τα μέσα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων έχουν περίπου τριπλασιαστεί από το 2021 στις περισσότερες αγορές. Η ετήσια ονομαστική αύξηση των τιμών στις 25 πόλεις υπό ανάλυση σταμάτησε μετά από μια έντονη αύξηση της τάξης του 10% πριν από έναν χρόνο.
Ο Claudio Saputelli, Επικεφαλής Τομέα Ακινήτων του Chief Investment Office της UBS Global Wealth Management, προσθέτει: «Σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό, οι τιμές είναι ακόμη και 5% χαμηλότερες σήμερα από ό,τι στα μέσα του 2022. Οι περισσότερες πόλεις έχασαν μεγάλο μέρος των κερδών από τις τιμές που σημειώθηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας και τώρα έχουν επιστρέψει στα επίπεδα των μέσων του 2020».
Στη Φρανκφούρτη και το Τορόντο -τις δύο πόλεις με τις υψηλότερες βαθμολογίες κινδύνου στην περσινή έκδοση- οι πραγματικές τιμές έπεσαν κατά 15% τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα. Ο συνδυασμός των υψηλών αποτιμήσεων της αγοράς και των σχετικά βραχέων όρων υποθηκών άσκησε επίσης ισχυρές πιέσεις στις τιμές στη Στοκχόλμη και σε μικρότερο βαθμό στο Σίδνεϊ, το Λονδίνο και το Βανκούβερ. Αντίθετα, στη Μαδρίτη, τη Νέα Υόρκη και το Σάο Πάολο -πόλεις με μέτριες αποτιμήσεις κινδύνου μέχρι στιγμής- οι πραγματικές τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται με μέτριο ρυθμό.
Ο πληθωρισμός μειώνει τον κίνδυνο φούσκας
Η απότομη πτώση των ανισορροπιών δεν οφείλεται μόνο στη μείωση των τιμών των κατοικιών, αλλά και στην αύξηση του εισοδήματος και των ενοικίων λόγω του πληθωρισμού. Καθώς η αύξηση των ενυπόθηκων δανείων έχει μειωθεί κατά το ήμισυ από τα μέσα του 2022, αντίστοιχα μειώνεται το χρέος των νοικοκυριών σε σχέση με το εισόδημα, ιδίως στην Ευρώπη. Και -εκτός από τις ΗΠΑ- η ονομαστική αύξηση των ενοικίων επιταχύνθηκε σημαντικά και ήταν θετική σε όλες τις περιοχές που αναλύθηκαν.
Ωστόσο, η αύξηση του εισοδήματος λόγω πληθωρισμού, καθώς και οι διορθώσεις των τιμών, δεν ήταν αρκετές για να βελτιώσουν σημαντικά την οικονομική ευρωστία. Κατά μέσο όρο, το μέγεθος του χώρου διαβίωσης που είναι οικονομικά προσιτό για έναν εξειδικευμένο εργαζόμενο στον τομέα των υπηρεσιών εξακολουθεί να είναι κατά 40% χαμηλότερο από ό,τι πριν από την έναρξη της πανδημίας. Μεγαλύτερη πτώση των τιμών -τουλάχιστον σε πραγματικούς όρους- είναι πιθανή, εφόσον τα επιτόκια παραμείνουν στα σημερινά υψηλά επίπεδα.
Η ζήτηση δείχνει σημάδια άνθησης
Σε ορισμένες πόλεις, ωστόσο, οι σπόροι για την επόμενη έκρηξη των τιμών των ακινήτων έχουν ήδη σπαρθεί. Οι υβριδικές μορφές εργασίας δεν έχουν αποδυναμώσει τη ζήτηση για ζωή στην πόλη με βιώσιμο τρόπο και η έλλειψη κατοικιών θα ενταθεί πιθανότατα, καθώς πρόσφατα εκδόθηκαν λιγότερες οικοδομικές άδειες – κυρίως στα ευρωπαϊκά αστικά κέντρα.
Ο Matthias Holzhey, επικεφαλής συντάκτης της μελέτης – UBS Global Wealth Management, καταλήγει: «Η ζήτηση κατοικίας εξακολουθεί να αυξάνεται απότομα και οι τιμές ενδέχεται να εκτοξευθούν εκ νέου, άπαξ και βελτιωθούν οι οικονομικές συνθήκες για τα νοικοκυριά».
