Η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο θα καταστήσει το Δημόσιο συνιδιοκτήτη σε χιλιάδες πολυκατοικίες σε όλη τη χώρα μέσω του δικαιώματος «υψούν» (του λεγόμενου «αέρα»). Αυτό συμβαίνει γιατί πολλοί ιδιοκτήτες διέγραψαν τα χιλιοστά τους από το Ε9 και δεν τα δήλωσαν στο Κτηματολόγιο, με συνέπεια να εμφανίζονται ως «άγνωστου ιδιοκτήτη».
- του Βασίλη Παπακωνσταντόπουλου
Πρόβλημα υπάρχει και με χιλιάδες θέσεις πάρκινγκ σε πιλοτές πολυκατοικιών που έχουν αναγερθεί στις δεκαετίες του ’70, του’80 και του ’90, καθώς το Κτηματολόγιο απορρίπτει τις δηλώσεις που υποβάλλουν οι ιδιοκτήτες τους.
Τα δύο ζητήματα έχει αναδείξει με υπομνήματά της η ΠΟΜΙΔΑ, εισηγούμενη νομοθετικές παρεμβάσεις για την αντιμετώπισή τους. Σύμφωνα με την ομοσπονδία, στις πολυκατοικίες που κατασκευάζονταν κατά τις προηγούμενες δεκαετίες ο κατασκευαστής ή οικοπεδούχος συνήθως διατηρούσε ως ιδιαίτερη οριζόντια ιδιοκτησία ένα ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, προκειμένου να το αποδώσει σε μελλοντικούς ορόφους (δικαίωμα υψούν), με δικαίωμα μονομερούς ανακατανομής των ποσοστών συγκυριότητας του δικαιώματος αυτού στο γεωτεμάχιο (οικόπεδο).
Στην συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων αυτών οι συντελεστές δόμησης εξαντλήθηκαν εξαρχής ή μειώθηκαν αργότερα, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει πλέον οποιαδήποτε δυνατότητα επέκτασης της οικοδομής καθ’ ύψος. Ωστόσο το προαναφερθέν ποσοστό συνιδιοκτησίας, ενώ στην πραγματικότητα είναι άνευ αξίας και ουσιαστικής χρησιμότητας, φορολογείται στον ΕΝΦΙΑ και στις λοιπές φορολογίες κεφαλαίου ως αυτοτελές περιουσιακό στοιχείο, γιατί εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται ως τμήμα οικοπέδου με εξαντλημένο συντελεστή δόμησης.
Προκειμένου να αποφύγουν τη σχετική άδικη πλέον φορολογική επιβάρυνση αλλά και τις γραφειοκρατικές διατυπώσεις που συνεπάγεται η καταχώριση των δικαιωμάτων τους αυτών, οι περισσότεροι από τους ιδιοκτήτες τέτοιων ποσοστών συνιδιοκτησίας δεν τα έχουν δηλώσει στο Εθνικό Κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα αυτά να φαίνονται σήμερα ως «άγνωστου ιδιοκτήτη», ενώ μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο, το οποίο έτσι θα καταστεί συνιδιοκτήτης στο «δικαίωμα υψούν» σε χιλιάδες πολυκατοικίες σε όλη τη χώρα!
Οπως εξηγεί η ΠΟΜΙΔΑ, αυτό θα δημιουργήσει πραγματικό χάος τόσο στους συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικιών, αφού το Δημόσιο θα πρέπει να συμμετέχει και να ψηφίζει στις γενικές συνελεύσεις τους, όσο και στο Δημόσιο, το οποίο θα κληθεί να διαχειριστεί όλα αυτά τα άνευ αντικειμένου περιουσιακά «δικαιώματα».
Για την επίλυση του προβλήματος η ομοσπονδία προτείνει να προστεθεί νέα παράγραφος στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 με την οποία να ορίζεται: «Ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας δικαιώματος υψούν δικαιούται να το καταργήσει ολοσχερώς μεταβιβάζοντας το αντίστοιχο ποσοστό της εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου σε άλλη ιδιοκτησία του ή προς ιδιοκτήτη άλλης οριζόντιας ιδιοκτησίας του αυτού κτιρίου, με μονομερή τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση των λοιπών μη εμπλεκόμενων συνιδιοκτητών του κτιρίου».
Στον αέρα χιλιάδες θέσεις στάθμευσης σε πιλοτές πριν το 1990
Πρόβλημα ωστόσο υπάρχει και με χιλιάδες θέσεις πάρκινγκ σε πιλοτές πολυκατοικιών που έχουν ανεγερθεί στις δεκαετίες του ’70, του ’80, αλλά και του ’90. Με απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου (υπ’ αριθμόν 23/2000) κρίθηκαν άκυρες πολλές χιλιάδες θέσεις στάθμευσης που είχαν συσταθεί ως ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες στον ανοιχτό χώρο πιλοτής πολυκατοικίας, ακόμα κι αυτές είχαν συσταθεί πριν από τη θέση σε ισχύ των ν. 960/1979 και 1221/1981!
Ωστόσο η νομολογία τελικά δικαίωσε όλους όσοι είχαν πληρώσει και αποκτήσει τέτοιας άκυρες θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή, κρίνοντας ότι η άκυρη σύσταση και η μεταβίβαση της θέσης στάθμευσης ως ανεξάρτητης οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορεί να ισχύσει ως έγκυρη παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης της θέσης αυτής.
Αποτέλεσμα της δικαστικής ακύρωσης των θέσεων αυτών στάθμευσης ήταν ότι (ακόμα κι αν αυτή μετατραπεί σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης) παρέμενε αδιάθετο το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου που αντιστοιχούσε στα χιλιοστά των άκυρων θέσεων στάθμευσης. Το πρόβλημα αυτό έχει μικρότερη πρακτική σημασία στην περίπτωση που ο χρήστης της θέσης στάθμευσης είχε και άλλη οριζόντια ιδιοκτησία κύριας χρήσης εντός της ίδιας πολυκατοικίας, είναι όμως πολύ οξύτερο όταν ο χρήστης δεν έχει άλλη οριζόντια ιδιοκτησία εντός της ίδιας πολυκατοικίας και κατά συνέπεια δεν δικαιούται να έχει ούτε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της θέσης στάθμευσης αυτής.
Το εν λόγω νομικό ζήτημα γίνεται ακόμα πιο σοβαρό σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογικού Γραφείου, δεδομένου ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας που αντιστοιχεί στις άκυρες θέσεις στάθμευσης θα πρέπει να συμπεριληφθεί στον υποδοχέα αδιάθετου ποσοστού συνιδιοκτησίας και να καταχωριστεί ως «άγνωστου ιδιοκτήτη», με αποτέλεσμα, μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών, να περιέλθει στο Ελληνικό Δημόσιο.
Πώς μπορεί να επιλυθεί το ζήτημα; Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, πρέπει να προστεθεί νέα παράγραφος στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 με την οποία να ορίζεται ότι, στις περιπτώσεις σύστασης άκυρων θέσεων στάθμευσης ως ανεξαρτήτων οριζοντίων ιδιοκτησιών στις πιλοτές των πολυκατοικιών, αυτές θεωρούνται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας τους προσαυξάνει αυτοδίκαια το ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ιδιοκτησίας κύριας χρήσης του αυτού ιδιοκτήτη στην οποία de facto αντιστοιχούν.
«Ο ιδιοκτήτης χώρου κύριας χρήσης στην αυτή πολυκατοικία δικαιούται να προβεί σε μονομερή τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, ενσωματώνοντας τα χιλιοστά της θέσης στάθμευσης στην ιδιοκτησία του και καθιστώντας τη θέση ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης του εκάστοτε ιδιοκτήτη της. Αν ο ιδιοκτήτης μιας τέτοιας θέσης δεν έχει στην κυριότητά του χώρο κύριας χρήσης, δικαιούται να μεταβιβάσει τη θέση αυτή ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης σε οποιονδήποτε ιδιοκτήτη χώρου κύριας χρήσης στο ίδιο και μόνον κτίριο. Η σχετική διόρθωση στα κτηματολογικά φύλλα μπορεί να πραγματοποιηθεί με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος» καταλήγει η πρόταση της ομοσπονδίας.
