Τα πάνω κάτω έρχονται το 2020 στις τιμές και στους φόρους μεταβίβασης ακινήτων με βάση τις αλλαγές που προωθεί στο σύστημα αντικειμενικών αξιών η κυβέρνηση.
Σύμφωνα με πληροφορίες αναμένονται δραστικές παρεμβάσεις σε τρία «μέτωπα»:
- Επέκταση του αντικειμενικού συστήματος σε 7.000 περιοχές που σήμερα βρίσκονται εκτός σχεδίου. Πρόκειται για περιοχές-φιλέτα στα νησιά των Κυκλάδων (Μύκονος, Σαντορίνη κ.ά.) και στον νομό Αττικής, οι οποίες παραμένουν εκτός αντικειμενικού συστήματος. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα πολυτελείς εξοχικές κατοικίες να φορολογούνται ελάχιστα επειδή βρίσκονται σε οικισμούς στους οποίους δεν έχουν καθοριστεί τιμές ζώνης. Η διαφορά μεταξύ εμπορικής και αντικειμενικής τιμής των εκτός σχεδίου ακινήτων προκαλεί ίλιγγο. Ο ΕΝΦΙΑ που επιβαρύνει τους κατόχους πολυτελών ακινήτων είναι αμελητέος, δεδομένου ότι τα κτίσματα βρίσκονται σε αγροτεμάχια για τα οποία ο φόρος ιδιοκτησίας υπολογίζεται σε 1 ευρώ ανά στρέμμα. Ταυτόχρονα εξαιρούνται από τον συμπληρωματικό φόρο που επιβαρύνει υπέρμετρα την εντός σχεδίου αστική ιδιοκτησία. Στην περίπτωση, μάλιστα, της μεταβίβασης ενός ακινήτου ο προσδιορισμός της αξίας γίνεται με συγκριτικά στοιχεία από πωλήσεις γειτονικών ακινήτων.
- Αλλαγές στα γεωγραφικά όρια των 10.214 ζωνών στις οποίες είναι διαιρεμένη χωροταξικά η επικράτεια. Οπως έχουν καταγράψει στην Καραγεώργη Σερβίας, ο χάρτης της κτηματαγοράς εμφανίζει σημαντικές στρεβλώσεις εντός των ορίων της ίδιας γεωγραφικής ζώνης και οι εμπορικές αξίες των ακινήτων παρουσιάζουν χαώδεις αποκλίσεις. Για τις περιπτώσεις αυτές εξετάζεται η εισαγωγή νέων κατηγοριών, προκειμένου οι φόροι να προσαρμοστούν αναλόγως και να αντιστοιχούν σε αντικειμενικά δεδομένα.
- Μονιμοποίηση της εμπλοκής των ιδιωτών ορκωτών εκτιμητών ακινήτων στη διαδικασία του προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών και της εξίσωσής τους με τις εμπορικές, αρμοδιότητα που ανήκει στο υπουργείο Οικονομικών. Ο ρόλος τους στην επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών που πραγματοποιήθηκε το 2018 εκτιμήθηκε ως απολύτως επιτυχής.
Το υπουργείο Οικονομικών υπολογίζει ότι η ένταξη των 7.000 περιοχών στο σύστημα αντικειμενικών αξιών θα οδηγήσει σε δικαιότερο φορολογικό καταλογισμό και ουσιαστική διεύρυνση της φορολογικής βάσης. Πρόκειται πάντως για ιδιαίτερα απαιτητική και χρονοβόρα εργασία.
Εκτός από τις νέες εντάξεις, θα προχωρήσουν και οι αλλαγές στις σημερινές αντικειμενικές αξίες, όπου αναμένονται αυξομειώσεις. Σύμφωνα με τα πρώτα στοιχεία, μετά την ολοκλήρωση της προσαρμογής στις 10.214 τιμές ζώνης σε όλη τη χώρα το 37% αναμένεται να αυξηθεί, ενώ η συνολική αξία των ακινήτων των Ελλήνων θα ξεπεράσει το επίπεδο των 500 δισ. ευρώ στο οποίο εκτιμάται σήμερα.
Επειδή, πάντως, οι νέες αξίες δεν θα είναι έτοιμες την 1η Ιανουαρίου του 2020, οπότε θα πρέπει να υπολογιστεί ο ΕΝΦΙΑ, τα εκκαθαριστικά για τον συγκεκριμένο φόρο θα παραμείνουν σταθερά.
1. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ)
Υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλουμένου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή. Από τον φόρο απαλλάσσεται η αγορά πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας:
- Έως 200.000 ευρώ, εφόσον πραγματοποιείται από άγαμο
- Έως 250.000 ευρώ, εφόσον πραγματοποιείται από έγγαμους ή συνάψαντες σύμφωνο συμβίωσης, που δεν βαρύνονται με τέκνα.
- Για κάθε εξαρτώμενο τέκνο μέχρι τα δύο παραπάνω όρια απαλλαγής προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ. Για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν του δεύτερου τα όρια προσαυξάνονται περαιτέρω κατά 30.000 ευρώ.
2. Ο φόρος δωρεάς ακινήτων .
Υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1% -10% για δωρεές προς συζύγους ή εγγόνια με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5% -20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δεύτερου βαθμού με αφορολόγητο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς.Σε περιπτώσεις δωρεών πρώτης κατοικίας ισχύουν αφορολόγητα όρια όμοια με αυτά που εφαρμόζονται στο φόρο μεταβίβασης.
3. Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων
Υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10%. Σε περιπτώσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας ισχύουν αφορολόγητα όρια όμοια με αυτά που εφαρμόζονται στο φόρο μεταβίβασης.
4. Ο φόρος της κληρονομιάς ακινήτων.
Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
5. Ο κύριος ΕΝΦΙΑ
Επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα με συντελεστές κλιμακούμενους, ανάλογα με το ύψος των αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τ.μ που ισχύουν στις περιοχές στις οποίες βρίσκονται τα φορολογούμενα ακίνητα.
