«Ξεπαγώνει» ύστερα από πολλά χρόνια η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης μέσω του καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή. Πρόσφατη απόφαση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας εγκρίνει την ταχεία κατάρτιση Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δόμησης σε 42 δήμους της χώρας, μεταξύ των οποίων οι Δήμοι Αθηναίων, Πειραιώς και Θεσσαλονίκης, ενώ με την ολοκλήρωση της μεταρρύθμισης (στα τέλη του 2025) εκτιμάται ότι θα καθοριστούν περίπου 600 ΖΥΣ σε όλη την επικράτεια.
- Του Βασίλη Παπακωνσταντόπουλου
Για τον καθορισμό τους έχουν δεσμευτεί 60.000.000 ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης, ενώ δεν αποκλείεται το πολεοδομικό εργαλείο των ΖΥΣ να χρησιμοποιηθεί και για την οριστική νομιμοποίηση δεκάδων χιλιάδων μεγάλων αυθαιρέτων, που με τα σημερινά δεδομένα έχουν τακτοποιηθεί για 30 χρόνια.
Μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δόμησης θα καθίσταται εφικτή η αξιοποίηση της περίσσειας συντελεστή δόμησης που διαθέτουν οι ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτιρίων και η αποδέσμευση των ιδιοκτητών απαλλοτριούμενων οικοπέδων ή οικοπέδων που υπόκεινται σε περιορισμούς λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους (π.χ. ιστορικά κέντρα).
Οι ΖΥΣ, δηλαδή, είναι οι ζώνες όπου θα επιτρέπεται η πραγματοποίηση της Μεταφοράς του Συντελεστή Δόμησης σε ωφελούμενα ακίνητα, σε συγκεκριμένες περιοχές εντός του αστικού χώρου (εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων, τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, γενικών πολεοδομικών σχεδίων, ρυθμιστικών σχεδίων, εγκεκριμένων ορίων οικισμών κ.λπ.), καθώς και εκτός των ιστορικών κέντρων των πόλεων, ορίων ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, αρχαιολογικών χώρων ή περιοχών στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης.
Μέσω των ΖΥΣ θα καθίστανται εφικτές: α) Η αξιοποίηση της περίσσειας συντελεστή δόμησης που διαθέτουν οι ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτιρίων. β) Η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων σε πυκνοδομημένες πόλεις με χαμηλό κόστος. γ) Η αποδέσμευση των ιδιοκτητών απαλλοτριούμενων οικοπέδων ή οικοπέδων που υπόκεινται σε περιορισμούς λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους (π.χ. ιστορικά κέντρα).
Ουσιαστικά οι ΖΥΣ είναι οι περιοχές στις οποίες θα δίνεται η δυνατότητα αύξησης της δόμησης έπειτα από Στρατηγική Περιβαλλοντική Εκτίμηση και υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, όπως, π.χ., η ύπαρξη σημαντικών δικτύων υποδομών, οδικών αρτηριών, η ανάπτυξη δικτύων αυτοκινητοδρόμων και η σύνδεση με τα μέσα σταθερής τροχιάς. Σε αυτές θα μπορούν να κατασκευαστούν μεγαλύτερα σε διαστάσεις κτίρια ή και να εντατικοποιηθούν οι χρήσεις και οι δραστηριότητες.
Με απόφαση, λοιπόν, που υπέγραψε ο υφυπουργός Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς, εγκρίνεται η εκπόνηση μελετών καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστών δόμησης σε δημοτικές ενότητες 42 δήμων της χώρας. Συγκεκριμένα, αρχίζουν οι μελέτες σε δημοτικές ενότητες των δήμων Δράμας, Καβάλας, Νέστου, Θεσσαλονίκης, Αμπελοκήπων – Μενεμένης, Καλαμαριάς, Νεάπολης – Συκεών, Παύλου Μελά, Πυλαίας – Χορτιάτη, Καστοριάς, Ορεστίδος, Βόλου, Λαμιέων, Λεβαδέων, Θηβαίων, Πατρέων, Ναυπλιέων, Αθηναίων, Βύρωνος, Γαλατσίου, Δάφνης – Υμηττού, Νέας Φιλαδέλφειας – Νέας Χαλκηδόνος, Παπάγου – Χολαργού, Κηφισιάς, Λυκόβρυσης – Πεύκης, Μεταμόρφωσης, Νέας Ιωνίας, Φιλοθέης – Ψυχικού, Χαλανδρίου, Περιστερίου, Αγίων Αναργύρων – Καματερού, Αιγάλεω, Καλλιθέας, Μοσχάτου – Ταύρου, Αχαρνών, Διονύσου, Παλλήνης, Πειραιώς, Κερατσινίου – Δραπετσώνας, Νίκαιας – Αγ. Ιωάννη Ρέντη, Ηρακλείου Κρήτης και Χανίων.
Οι εν λόγω μελέτες δύναται να εκπονούνται αυτοτελώς, ανεξάρτητα από τη μελέτη Τοπικού ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, όταν συντρέχουν ειδικοί λόγοι ή διαπιστώνονται προβλήματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν με ταχείες διαδικασίες, όπως:
1) η ύπαρξη μεγάλου αριθμού ακινήτων προσφοράς συντελεστή δόμησης που εμπίπτουν κυρίως σε προστατευόμενες περιοχές, 2) η ύπαρξη μεγάλου αριθμού Τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν λόγω έλλειψης ακινήτων υποδοχής συντελεστή δόμησης.
Εφόσον οι εν λόγω μελέτες εκπονηθούν ανεξάρτητα από τις μελέτες ΤΠΣ/ΕΠΣ, οι ρυθμίσεις τους δύναται να ενσωματώνονται στα εκπονούμενα ΤΠΣ/ΕΠΣ της εκάστοτε περιοχής αναφοράς, ο δε καθορισμός των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή ακολουθεί τις διαδικασίες έγκρισης των μελετών και των αντιστοίχων Προεδρικών Διαταγμάτων έγκρισης των ΤΠΣ/ΕΠΣ.
Οπως επισημαίνεται στην υπουργική απόφαση, οι μελέτες δύναται να περιλαμβάνουν περισσοτέρους του ενός δήμου ή μίας δημοτικής ενότητας, αναλόγως του χαρακτήρα και των ιδιαιτέρων χαρακτηριστικών κάθε περιοχής. Σημειώνεται ότι τα Προγράμματα Ζωνών Υποδοχής Συντελεστών Δόμησης εγκρίνονται τμηματικά, με χρονικό επιμερισμό των αναθέσεων των μελετών, με στόχο την ολοκλήρωσή τους έως την 30ή Ιουνίου 2025.
Ο καθορισμός Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή και η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης είναι πολύ πιθανό να ανοίξουν τον δρόμο και για την οριστική νομιμοποίηση μεγάλων αυθαιρέτων, που έχουν ήδη υπαχθεί σε κάποιον από τους νόμους τακτοποίησης. Η δυνατότητα αυτή καταργήθηκε με τον νόμο του 2020, οι πληροφορίες όμως αναφέρουν ότι η ηγεσία του ΥΠΕΝ εξετάζει το ενδεχόμενο να συνδέσει ξανά το πολεοδομικό εργαλείο της μεταφοράς με τη διαδικασία τακτοποίησης.
Αυτή τη στιγμή τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5, δηλαδή κτίρια χωρίς οικοδομική άδεια ή με υπερβάσεις άνω του 40% της επιτρεπόμενης δόμησης και κάλυψης, έχουν τακτοποιηθεί για 30 χρόνια. Μέσω της μεταφοράς συντελεστή οι ιδιοκτήτες τους θα μπορέσουν να αγοράσουν τον συντελεστή δόμησης που τους «λείπει» και να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση, όπως συμβαίνει δηλαδή και με τα αυθαίρετα κτίσματα των υπόλοιπων κατηγοριών (1-4). Η τελική απόφαση του υπουργείου αναμένεται το επόμενο διάστημα.
Αναγνώριση οδών και οριοθέτηση οικισμών
Με άλλες υπουργικές αποφάσεις του κ. Ταγαρά εγκρίθηκαν μελέτες για Χαρακτηρισμό Δημοτικών Οδών σε 69 δήμους και για Οριοθέτηση Οικισμών σε 13 Δήμους. Η αναγνώριση των εκτός σχεδίου κοινόχρηστων οδών υλοποιείται μέσω της καταγραφής του συνόλου του οδικού δικτύου, η οποία αποτελεί εξειδικευμένη πολεοδομική μελέτη. Οι μελέτες δύναται να περιλαμβάνουν περισσοτέρους του ενός δήμους ή μίας δημοτικής ενότητας, αναλόγως του χαρακτήρα και των ιδιαιτέρων χαρακτηριστικών κάθε περιοχής. Τα προγράμματα αναγνώρισης οδών εγκρίνονται τμηματικά, με χρονικό επιμερισμό των αναθέσεων των μελετών, με στόχο την ολοκλήρωσή τους έως την 30ή Ιουνίου 2025.
Η άλλη απόφαση αφορά την εκπόνηση μελετών οριοθέτησης οικισμών προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων σε 13 δήμους σε όλη τη χώρα. Οι εν λόγω μελέτες οριοθέτησης δύναται να εκπονούνται και ανεξάρτητα από τις μελέτες Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων όταν συντρέχουν ειδικοί λόγοι, ή επιβάλλεται η αποκατάσταση της αρχής της νομιμότητας που πηγάζει από την αρχή του κράτους δικαίου, ή διαπιστώνονται προβλήματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν με ταχείες διαδικασίες – όπως η νομική θωράκιση του ερείσματος των εκδιδομένων εκτελεστών διοικητικών πράξεων, ιδίως του κύρους των οικοδομικών αδειών – στις περιπτώσεις οικισμών μη οριοθετημένων ή οικισμών τα όρια των οποίων έχουν ακυρωθεί, στους οποίους παρατηρούνται έντονες οικιστικές πιέσεις.
