Η Δικαιοσύνη βάζει μπλόκο και στις σοφίτες του ΝΟΚ!

Νέα απόφαση της Δικαιοσύνης κρίνει αντισυνταγματικές και άλλες ευνοϊκές διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, δημιουργώντας ακόμα μεγαλύτερα προβλήματα στην ήδη «παγωμένη» οικοδομική δραστηριότητα. Το νέο… απαγορευτικό μπαίνει στις σοφίτες, οι οποίες θα πρέπει να πλέον να προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης μιας οικοδομής.

• Tου Βασίλη Παπακωνσταντόπουλου – κυριακάτικη δημοκρατία

«Δεν νοείται χώροι κύριας χρήσης, δηλαδή προοριζόμενοι για κατοικία, να εξαιρούνται του συντελεστή δόμησης» αναφέρει σε πρόσφατη απόφασή του το Διοικητικό Εφετείο Κομοτηνής. Πρόκειται, μάλιστα, για την πρώτη απόφαση για οικοδομική άδεια που κάνει χρήση των μπόνους δόμησης του ΝΟΚ σε περιοχή εκτός Αττικής. Η νέα απόφαση επιτείνει το πολεοδομικό χάος, με την αγορά να αναμένει τις νομοθετικές παρεμβάσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τη στιγμή που εκκρεμούν στα δικαστήρια κι άλλες υποθέσεις περί αντισυνταγματικότητας και άλλων κινήτρων του ΝΟΚ για επιπλέον δόμηση, όπως τα υπόσκαφα κτίρια, η διεύρυνση υπόγειων γκαράζ κ.λπ.

Η εξαίρεση της σοφίτας από τον υπολογισμό της επιτρεπόμενης δόμησης ενός κτιρίου προβλέπεται στα κίνητρα που δίνει ένα από τα άρθρα του ΝΟΚ το οποίο δεν περιλαμβανόταν σ’ εκείνα που είχε κρίνει ως αντισυνταγματικά η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας τον Ιανουάριο. Με τις αποφάσεις 146-9/2025 της Ολομέλειας του ΣτΕ κρίθηκε ότι το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης για την ανέγερση των κτιρίων θα μπορούσε να εισαχθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό συγκεκριμένων περιοχών ανάλογα με τα ειδικότερα χαρακτηριστικά τους. Δεν μπορεί όμως, κατά το Σύνταγμα, να θεσπιστεί με διάταξη γενικής εφαρμογής, όπως στην προκειμένη περίπτωση, διότι αυτό οδηγεί στην ανατροπή του ισχύοντος πολεοδομικού σχεδιασμού κάθε περιοχής. Παράλληλα, κρίθηκαν αντισυνταγματικά ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αυτά, επομένως, πρέπει να προσμετρώνται στον Σ.Δ. Αντιθέτως, είναι συνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον Σ.Δ. των έρκερ, δηλαδή αρχιτεκτονικών στοιχείων περιορισμένων διαστάσεων και των κλιμακοστασίων που δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης.

Στη δική του απόφαση το Διοικητικό Εφετείο Κομοτηνής θεώρησε βάσιμο το μέρος της κρινόμενης αίτησης κατά το μέρος που επιδίωκε την ακύρωση της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας διότι δεν προσμετρήθηκε συνολική επιφάνεια σοφίτας 32,07 τ.μ., κάνοντας χρήση του άρθρου 11 του ΝΟΚ το οποίο αντίκειται στο Σύνταγμα. Η υπόθεση αφορούσε προσφυγή κατά οικοδομικής άδειες για ανέγερση τετραώροφης οικοδομής στην πόλη της Καβάλας, η οποία είχε υποβληθεί από την ιδιοκτήτρια όμορου ακινήτου.

Με την άδεια εγκρίθηκε η ανέγερση τετραώροφης οικοδομής διαμερισμάτων επί υποστυλωμάτων (πιλοτή) με σοφίτα και περίφραξη, σε οικόπεδο στην Καβάλα επιφάνειας 105,43 τ.μ., με εμβαδόν κάλυψης κτιρίου 65,62 τ.μ., εμβαδόν δόμησης 161,69 τ.μ. και μέγιστο ύψος κτιρίου 16,08 μ. Μεταξύ άλλων προβλεπόταν η κατασκευή σοφίτας ως χώρου κύριας χρήσης 32,07 τ.μ., κλιμακοστασίων 82,31 τ.μ. και κλειστών εξωστών (έρκερ) ως χώρων κύριας χρήσης 4,80 τ.μ., με όλα αυτά τα τετραγωνικά να μην προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. «Η μη προσμέτρηση των σοφιτών στον συντελεστή δόμησης (σύμφωνα με το άρθρο 11 παρ. 6 περ. ιε΄ του ΝΟΚ) δεν δικαιολογείται από πολεοδομικούς ή άλλους λόγους δημοσίου συμφέροντος (πρβλ. ΣτΕ 146/2025 σκ. 44,45) και αντίκειται στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος, διότι δεν νοείται χώροι κύριας χρήσης, δηλαδή προοριζόμενοι για κατοικία, να εξαιρούνται του συντελεστή δόμησης αφού εξ ορισμού αυξάνουν τη δόμηση» αναφέρει μεταξύ άλλων στην απόφασή του το δικαστήριο, ακυρώνοντας την άδεια.

Η οικοδομή σε ελεύθερη πτώση

Οι δικαστικές αποφάσεις για την αντισυνταγματικότητα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού έχουν προκαλέσει χάος στην αγορά ακινήτων. Με τον κίνδυνο για πολυετείς δικαστικές διαμάχες να είναι ορατός κι εν αναμονή των νομοθετικών ρυθμίσεων του ΥΠΕΝ, η οικοδομική δραστηριότητα καταγράφει κάθετη πτώση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ., μόνο τον Ιανουάριο η ανέγερση νέων κατοικιών υποχώρησε σημαντικά, ειδικά στην Αττική, όπου υπήρχαν και οι περισσότερες προσφυγές κατά των μπόνους του ΝΟΚ.

Συγκεκριμένα, στην πρωτεύουσα σημειώθηκε τον Ιανουάριο (μήνας που εκδόθηκαν οι αποφάσεις του ΣτΕ) πτώση της τάξης του 66% στον αριθμό των αδειών, με τη μείωση στα βόρεια και τα νότια προάστια της Αττικής να αγγίζει το 75% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024.

Ποιες νομοθετικές ρυθμίσεις επεξεργάζεται το υπουργείο Περιβάλλοντος

Στο πλαίσιο αυτό το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ετοιμάζει άμεσα νομοθετική λύση για τις χιλιάδες οικοδομικές άδειες που έχουν παγώσει. Πριν από λίγες ημέρες, στις 30 Απριλίου, έληξε και η τελευταία παράταση στην αναστολή έκδοσης προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών οι οποίες κάνουν χρήση των ευνοϊκών διατάξεων του ΝΟΚ. «Η νομοθετική πρωτοβουλία σχετικά με τον οικοδομικό κανονισμό θεωρώ ότι θα επιλύσει το μεγαλύτερο μέρος των ζητημάτων που έχουν τεθεί από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας την οποία η κυβέρνηση σέβεται απόλυτα» δήλωσε πρόσφατα ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ Ευθύμιος Μπακογιάννης. Σημείωσε ότι έχει υπάρξει σημαντική πρόοδος και αναμένεται πολύ σύντομα να τεθεί σε διαβούλευση η νομοθετική πρωτοβουλία.

Ουσιαστικά το υπουργείο καλείται να διαχειριστεί τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί μέχρι σήμερα και ενσωματώνουν αυτές τις διατάξεις του ΝΟΚ χωρίς να έχουν ξεκινήσει εργασίες, εξασφαλίζοντας μια συνέχεια σε όσους έβγαλαν νόμιμα άδειες καθώς και σε όσους ξεκίνησαν να οικοδομούν και είναι σε διάφορα στάδια. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι η ηγεσία του ΥΠΕΝ θα επιταχύνει την αναθεώρηση των αδειών που επηρεάζονται από την απόφαση, ενώ στη νομοθετική παρέμβαση θα περιλαμβάνεται και διευκρίνιση ως προς το τι σημαίνει «έναρξη εργασιών» σε μια οικοδομή (σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ, όσες άδειες δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες έως τις 11/12/24 ακυρώνονται). Στο ΥΠΕΝ επιθυμούν η διάταξη να καλύπτει και άλλες περιπτώσεις που καταδεικνύουν έναρξη εργασιών, όπως η κατεδάφιση ενός παλαιού κτιρίου για την ανέγερση καινούργιου.