Αδιαμφισβήτητα, τα οικόπεδα θεωρούνται για τους περισσότερους Έλληνες από τα ασφαλέστερα και πιο πολύτιμα περιουσιακά στοιχεία. Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις όπου το ακίνητο μπορεί να κρύβει σοβαρές δυσκολίες, τόσο νομικές όσο και πρακτικές. Πρόκειται για τα λεγόμενα «τυφλά» οικόπεδα, δηλαδή εκείνα που δεν έχουν απευθείας πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο.
Με στόχο να αποφευχθούν προστριβές με τους γείτονες αλλά και να προστατευθεί η αξία αυτών των ακινήτων, η εφημερίδα «Τα Νέα» παρουσίασε πρόσφατα έναν αναλυτικό οδηγό με 11 ερωτήσεις και απαντήσεις. Ο οδηγός αυτός συγκεντρώνει όλες τις κρίσιμες πληροφορίες για τους ιδιοκτήτες, εξηγεί τις διαδικασίες που απαιτούνται και φωτίζει τους τρόπους με τους οποίους μπορούν να εξασφαλίσουν πρόσβαση στα ακίνητά τους.
11 ερωτο-απαντήσεις για τα οικόπεδα
1. Τα «τυφλά» οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης
Στις περιπτώσεις οικοπέδων που βρίσκονται εντός σχεδίου αλλά δεν έχουν το απαιτούμενο πρόσωπο σε δρόμο και δεν είναι άρτια και οικοδομήσιμα, η πολεοδομία απαιτεί τη σύνταξη πράξης τακτοποίησης. Μέσα από αυτήν εξετάζεται εάν μπορεί να πραγματοποιηθεί τακτοποίηση ή προσκύρωση του οικοπέδου σε όμορα.
Αν μετά την τακτοποίηση το οικόπεδο δεν αποκτήσει πρόσωπο σε δρόμο, τότε υπάρχει ακόμη η δυνατότητα οικοδόμησης, υπό την προϋπόθεση ότι η έλλειψη δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη.
2. Η δουλεία διόδου εντός οικισμών
Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι η δημιουργία μιας δουλείας διόδου μέσα από το γειτονικό ακίνητο αρκεί για να χτίσουν. Στην πραγματικότητα, αυτό δεν ισχύει.
Για να χαρακτηριστεί άρτιο και οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο σε οικισμό εκτός σχεδίου, πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, όπως δρόμο ή πλατεία. Μόνο εάν προβλέπεται από ειδικές διατάξεις για την περιοχή μπορεί να επιτραπεί η δόμηση σε οικόπεδα που υπήρχαν πριν από συγκεκριμένη ημερομηνία, ανεξαρτήτως διαστάσεων.
3. Γιατί η δουλεία διόδου δεν αρκεί εκτός σχεδίου
Η πολεοδομική νομοθεσία είναι σαφής: ένα οικόπεδο για να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο πρέπει να πληροί ελάχιστες προδιαγραφές σε εμβαδόν, επιφάνεια και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.
Η ύπαρξη δουλείας διόδου, ακόμα και αν είναι νόμιμη, δεν αντικαθιστά την ανάγκη για απευθείας και νόμιμη πρόσβαση σε δρόμο. Ο λόγος είναι ότι η διέλευση μέσω δουλείας βασίζεται σε ιδιωτική συμφωνία και όχι σε πολεοδομικό σχεδιασμό.
4. Σε ποιον ανήκει η δίοδος
Η λωρίδα γης που καλύπτει μια δουλεία διόδου ανήκει στον ιδιοκτήτη του ακινήτου που παραχώρησε το δικαίωμα. Δεν γίνεται κοινόχρηστη.
Η έκταση αυτή προσμετράται στην κάλυψη και τη δόμηση του γηπέδου, ωστόσο δεν μπορεί να ανεγερθεί σε αυτή κτίσμα.
5. Κληρονομικότητα της δουλείας διόδου
Η δουλεία διόδου κληρονομείται. Αν ένας ιδιοκτήτης είχε το δικαίωμα ή την υποχρέωση να ανέχεται μια δουλεία, οι κληρονόμοι του συνεχίζουν να φέρουν τα ίδια δικαιώματα ή υποχρεώσεις.
Με απλά λόγια, η δουλεία «ακολουθεί» το ακίνητο και δεν χάνεται με τον θάνατο του αρχικού ιδιοκτήτη.
6. Τρόποι επιβολής δουλείας διόδου
Υπάρχουν τρεις βασικές μέθοδοι:
Συμβολαιογραφική πράξη: Οι ιδιοκτήτες υπογράφουν συμβολαιογραφικό έγγραφο που καθορίζει το δικαίωμα διέλευσης, τα όρια και την αποζημίωση. Στη συνέχεια, η πράξη εγγράφεται στο Κτηματολόγιο.
Δικαστική απόφαση: Το δικαστήριο, με τη βοήθεια τοπογραφικών και ενδεχομένως πραγματογνωμόνων, καθορίζει την ακριβή θέση και το είδος της διόδου, καθώς και την αποζημίωση. Είναι η πιο ασφαλής μέθοδος σε περίπτωση διαφωνίας.
Χρησικτησία: Αν κάποιος ασκεί για πολλά χρόνια δικαίωμα διέλευσης σε ξένη ιδιοκτησία, μπορεί να αναγνωριστεί νομικά η δουλεία. Οι προθεσμίες είναι 10 έτη για τακτική χρησικτησία (με τίτλο) και 20 για έκτακτη.
7. Όταν ο γείτονας αρνείται
Εάν ο ιδιοκτήτης «τυφλού» οικοπέδου ζητήσει δίοδο από έναν γείτονα και αυτός αρνηθεί επειδή υπάρχει δυνατότητα πρόσβασης από άλλη ιδιοκτησία, τότε αποφασίζει το δικαστήριο.
Η απόφαση βασίζεται στο τοπογραφικό διάγραμμα, στις πραγματικές συνθήκες και στη συντομότερη δυνατή δίοδο. Η διάβαση πρέπει να προκαλεί τη μικρότερη δυνατή ζημιά στο βαρυνόμενο ακίνητο. Ο δικαιούχος υποχρεούται να καταβάλει αποζημίωση.
8. Πότε απαγορεύεται η δουλεία διόδου
Δεν μπορεί να συσταθεί δίοδος εάν περιορίζει τη δυνατότητα ανέγερσης ή επέκτασης κτιρίων και εγκαταστάσεων, όπως προβλέπουν οι πολεοδομικές διατάξεις.
9. Δουλεία σε ακίνητο που πουλήθηκε
Αν η δουλεία διόδου έχει οριστεί με συμβολαιογραφική πράξη που έχει μεταγραφεί, τότε συνεχίζει να ισχύει και μετά την πώληση. Ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να κλείσει τη δίοδο.
10. Όταν ανοίγει νέος δρόμος
Η ύπαρξη νέου δρόμου που δίνει πρόσβαση σε οικόπεδο δεν καταργεί αυτόματα τη δουλεία διόδου. Μπορεί, ωστόσο, ο ιδιοκτήτης του βαρυνόμενου ακινήτου να ζητήσει μέσω δικαστηρίου την κατάργηση, αποδεικνύοντας ότι δεν υπάρχει πλέον ανάγκη.
11. Όταν ο γείτονας κόβει τη δίοδο
Αν κάποιος στερήσει δίοδο που χρησιμοποιούνταν επί δεκαετίες, ο ιδιοκτήτης του «τυφλού» οικοπέδου μπορεί να διεκδικήσει νομικά το δικαίωμα μέσω χρησικτησίας.
Για να αναγνωριστεί η δουλεία με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται συνεχής χρήση για 20 χρόνια. Εάν δεν υπάρχει συμβολαιογραφική πράξη αλλά αποδεικνύεται μακροχρόνια άσκηση δικαιώματος, το δικαστήριο μπορεί να αναγνωρίσει τη δουλεία.
Γιατί έχει σημασία ο οδηγός αυτός
Η ύπαρξη «τυφλών» οικοπέδων αποτελεί χρόνιο πρόβλημα στην Ελλάδα, το οποίο δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου και μειώνει σημαντικά την αξία των ακινήτων. Οι ιδιοκτήτες πολλές φορές βρίσκονται σε αδιέξοδο, είτε επειδή δεν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, είτε επειδή εξαρτώνται από την καλή θέληση των γειτόνων.
Ο οδηγός δεν λύνει μαγικά όλα τα ζητήματα, αλλά παρέχει ένα χρήσιμο πλαίσιο πληροφόρησης. Οι πολίτες που γνωρίζουν τα δικαιώματά τους έχουν περισσότερες πιθανότητες να προστατεύσουν την περιουσία τους, να αποφύγουν συγκρούσεις και να λάβουν εγκαίρως τη σωστή νομική καθοδήγηση.
Χρήσιμοι σύνδεσμοι για πολίτες
- Ελληνικό Κτηματολόγιο
https://www.ktimatologio.gr - Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας
https://ypen.gov.gr - Διαύγεια – Αναζήτηση νομοθεσίας
https://diavgeia.gov.gr - Νομοθεσία για Πολεοδομία – Εθνικό Τυπογραφείο
https://www.et.gr - Οδηγίες για πολίτες – gov.gr
https://www.gov.gr
Δείτε επίσης:
