ΣτΕ: Ποιες άδειες σώζονται, ποιες είναι στον αέρα

«Στον αέρα» βρίσκονται πλέον και με τη βούλα του Συμβουλίου της Επικρατείας χιλιάδες άδειες που έχουν εκδοθεί με χρήση των ευνοϊκών όρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Σύμφωνα με τις πολυαναμενόμενες αποφάσεις, που δημοσιεύθηκαν χθες, ως «κόκκινη γραμμή» ορίζεται η 11η Δεκεμβρίου 2024, η ημερομηνία δηλαδή κατά την οποία το Ανώτατο Δικαστήριο προέβη διά του προέδρου του σε ανακοίνωση του περιεχομένου της απόφασης.

Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο

Οσοι έχουν αποδεδειγμένα αρχίσει έως και την εν λόγω ημερομηνία την υλοποίηση του έργου τους, θέτοντας σε εφαρμογή την άδειά τους, σώζονται και μπορούν να χτίσουν, με εξαίρεση τις περιπτώσεις αδειών για τις οποίες οι υποθέσεις εκκρεμούσαν στα δικαστήρια κατά την 11η Δεκεμβρίου. Αντίθετα, όσοι είχαν εκδώσει άδεια, αλλά δεν είχαν ξεκινήσει τις εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής χάνουν το δικαίωμα να χτίσουν με τα μπόνους του ΝΟΚ και θα πρέπει να προχωρήσουν σε αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας.

Πώς όμως αποδεικνύεται η έναρξη των εργασιών μιας οικοδομής; Σύμφωνα με την απόφασή του ΣτΕ: «Ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως μεταξύ άλλων:

α) με τη γνωστοποίηση καθ’ οιονδήποτε τρόπο της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική Αρχή,

β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κοκ, εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων γίνει έως την 11η Δεκεμβρίου 2024.

Δεν αρκούν, όμως, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων υπηρεσιών, τα οποία αφορούν μόνον το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών».

Πρακτικά, οι άδειες για τις οποίες δεν έχουν αρχίσει ακόμη οι οικοδομικές εργασίες μπορούν να ακυρωθούν για τους λόγους που αναφέρονται στις αποφάσεις.

Οι ανώτατοι δικαστές τονίζουν επίσης πως για τις άδειες που ακυρώθηκαν λόγω της αντισυνταγματικότητας του νόμου υπάρχει καταρχήν δικαίωμα αποζημίωσης, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις για την αστική ευθύνη του κράτους. Το δικαίωμα για αποζημίωση κρίνεται κάθε φορά ανάλογα με τις ειδικότερες περιστάσεις της κάθε υπόθεσης από τα αρμόδια διοικητικά δικαστήρια.

Ετσι, ακόμα μία φορά εξαιτίας της κακής νομοθέτησης από διαδοχικούς υπουργούς, από το 2012 έως σήμερα, οι φορολογούμενοι θα κληθούν να πληρώσουν το τίμημα!

Εκκρεμότητες

Πέρα από τη συγκεκριμένη υπόθεση, στο ΣτΕ εκκρεμούν και άλλες υποθέσεις σχετικά με τη συνταγματικότητα άλλων οικοδομικών κινήτρων του ΝΟΚ, όπως τα υπόσκαφα, η διεύρυνση υπόγειων γκαράζ κ.λπ.

Οπως επισημαίνει το Συμβούλιο της Επικρατείας, οι αποφάσεις της Ολομέλειας δεσμεύουν τυπικά μόνο τους διαδίκους των συγκεκριμένων υποθέσεων. Επειδή, όμως, η παρανομία των οικοδομικών αδειών οφείλεται σε αντισυνταγματικότητα του νόμου, οι αποφάσεις αυτές μπορούν να έχουν συνέπειες στη νομιμότητα όλων των αδειών που εκδόθηκαν με βάση τις διατάξεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές.

Για τον λόγο αυτόν οι χθεσινές αποφάσεις περιόρισαν τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας.

Ετσι, οι άδειες για τις οποίες οι οικοδομικές εργασίες έχουν ξεκινήσει και, πολύ περισσότερο, έχουν ολοκληρωθεί δεν μπορούν να ακυρωθούν ή να ανακληθούν εξαιτίας της αντισυνταγματικότητας αυτής, αλλά κινδυνεύουν μόνο εφόσον έχουν άλλες πλημμέλειες.

Εντούτοις, άδειες οι οποίες είχαν ήδη προσβληθεί στα δικαστήρια έως τις 11/12/2024 μπορούν να ακυρωθούν για τον λόγο αυτό, έστω και αν είχαν ήδη αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες, διότι το αντίθετο θα παραβίαζε το δικαίωμα δικαστικής προστασίας.

Τι θα έπρεπε να προσμετράται στον συντελεστή δόμησης

Με τις αποφάσεις 146-9/2025 της Ολομέλειας του ΣτΕ κρίθηκε ότι το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης για την ανέγερση των κτιρίων θα μπορούσε να εισαχθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό συγκεκριμένων περιοχών, ανάλογα με τα ειδικότερα χαρακτηριστικά τους. Δεν μπορεί, όμως, κατά το Σύνταγμα να θεσπιστεί με διάταξη γενικής εφαρμογής, όπως στην προκειμένη περίπτωση, διότι αυτό οδηγεί στην ανατροπή του ισχύοντος πολεοδομικού σχεδιασμού κάθε περιοχής.

Σύμφωνα με τους δικαστές, το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ με τις οποίες παρέχονται προσαυξήσεις στον συντελεστή της δόμησης και το ύψος ως κίνητρα για την ανέγερση κτιρίων δεν αντίκειται, καταρχήν, από μόνο στο περιεχόμενο των διατάξεων στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος. Εντούτοις, τα κίνητρα του ΝΟΚ λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών που εκδίδονται κατ’ εφαρμογή του ΝΟΚ, αλλά εναπόκειται στον πολεοδομικό νομοθέτη να τα συμπεριλάβει στον τοπικό σχεδιασμό.

«Στον τοπικό σχεδιασμό σταθμίζονται οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον της περιοχής, όπου τα κίνητρα εφαρμόζονται με τεκμηρίωση της σχετικής κρίσης επί τη βάσει ειδικής επιστημονικής μελέτης. Συνεπώς, το σύστημα των κινήτρων του ΝΟΚ αντίκειται στο άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος. Τούτο όχι, καταρχήν, εξαιτίας του περιεχομένου των επίμαχων διατάξεων, οι οποίες δεν είναι, κατά τα ανωτέρω, από μόνες τους αντισυνταγματικές, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές απευθείας στις υπηρεσίες δόμησης η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση από τους ισχύοντες με βάση το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης» αναφέρουν οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Παράλληλα κρίθηκε αντισυνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αυτά, επομένως, πρέπει να προσμετρώνται στον σ.δ.

Αντιθέτως, είναι συνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον σ.δ. των έρκερ, δηλαδή αρχιτεκτονικών στοιχείων περιορισμένων διαστάσεων, και των κλιμακοστασίων, που δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης.

Πηγή: Εφημερίδα Δημοκρατία