Νέα δεδομένα στο προσκήνιο! H έλλειψη μεγάλου αποθέματος διαθέσιμων οικοπέδων, η στροφή της ζήτησης σε Επανομή, Θέρμη, Πυλαία, Χορτιάτη και οι πτωτικές τάσεις στις συμβάσεις αντιπαροχής διαμορφώνουν το τοπίο στην αγορά γης της Θεσσαλονίκης.
Τα προάστια κερδίζουν έδαφος
Η περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοπέδων φανερώνει την δυσκολία επίλυσης του γόρδιου δεσμού της στεγαστικής κρίσης με το οικιστικό απόθεμα της πόλης να μην ανανεώνεται, ελλείψει γης για να χτιστούν σπίτια. Δεν είναι τυχαίο πως οι εργολάβοι στρέφονται εκτός κέντρου Θεσσαλονίκης όπου είναι ευκολότερη η εύρεση οικοπέδων με την ζήτηση για σπίτια και οικόπεδα να μετατοπίζεται σταδιακά στα προάστια της Θεσσαλονίκης που μπορούν να… σηκώσουν το «βάρος», την ώρα που το οικιστικό συγκρότημα ασφυκτιά.
Στο πλαίσιο αυτό, οι τιμές των οικοπέδων σε κέντρο Θεσσαλονίκης, νέα Παραλία, Τούμπα, Καλαμαριά (από 1.300 – 2.600 το τ.μ.) διαγράφουν πορεία πρωταθλητισμού με Μενεμένη, Νεάπολη, Αμπελόκηπους να αποτελούν πιο προσιτές περιοχές.
Ακολουθεί ενδεικτικός πίνακας με τιμές πώλησης οικοπέδων ανά περιοχή:
Περιοχή Τιμή πώλησης (€)
Θεσσαλονίκη Κέντρο
2.600,00 €
Νέα Παραλία
1.600,00 €
Ντεπώ
1.100,00 €
Τούμπα
1.600,00 €
Τριανδρία
1.200,00 €
Φάληρο
1.500,00 €
Καλαμαριά
1.300,00 €
Πυλαία
1.000,00 €
Συκιές
1.100,00 €
Νεάπολη
900,00 €
Αμπελόκηποι
1.000,00 €
Μενεμένη
800,00 €
Τι είναι η αντιπαροχή που «έχτισε» την Ελλάδα
Η άλλοτε «δοξασμένη» αντιπαροχή υποχωρεί καθώς οι εργολάβοι, λόγω της απογείωσης του κατασκευαστικού κόστους προτιμούν την αγορά του οικοπέδου παρά να μπουν σε… παζάρια για την αντιπαροχή.
Την ίδια στιγμή, και οι ιδιοκτήτες οικοπέδων είναι επιφυλακτικοί με την πρακτική της αντιπαροχής.
Με απλά λόγια η αντιπαροχή είναι ένα είδος συναλλαγής που συμφέρει τόσο τον οικοπεδούχο (τον ιδιοκτήτη του οικοπέδου) όσο και τον εργολάβο που αναλαμβάνει στο συγκεκριμένο οικόπεδο να ανεγείρει πολυκατοικία με βάση τους πολεοδομικούς κανόνες της περιοχής. Δηλαδή ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου διαθέτει το οικόπεδο του και ο εργολάβος την χρηματοδότηση και την τεχνογνωσία.
Συμφέρει στον οικοπεδούχο διότι τα ακίνητα που θα πάρει ως αντάλλαγμα από τον εργολάβο θα έχουν εμφανώς μεγαλύτερη αξία από την αξία του οικοπέδου αν το πουλούσε ως γη σε ποσοστό 25-30% επιπλέον.
Συμφέρει και στον εργολάβο διότι τα κεφάλαια που θα διέθετε να αγοράσει την γη τα διαθέτει στην κατασκευή του έργου, άρα αποκτά αυτόματα την δυνατότητα να προχωρήσει σε περισσότερα έργα και να έχει περισσότερες πωλήσεις.
Η αντιπαροχή ήταν η συνήθης πρακτική στην Ελλάδα κατά την μεταπολεμική περίοδο, επί της ουσίας «έχτισε» και διαμόρφωσε το πολεοδομικό μοντέλο που ακολούθησε η χώρα μας.
Άνθισε τις δεκαετίες του 1960, του 1970 και του 1980 φτάνοντας στο αποκορύφωμα το 1990 και το 2000 μέχρι και το 2006, όταν επιβλήθηκε ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές.
Οι εργολάβοι προτιμούν αντί να αγοράσουν το οικόπεδο για να χτίσουν μία οικοδομή, να παραχωρήσουν στον οικοπεδούχο διαμερίσματα ή καταστήματα στην οικοδομή που θα ανεγερθεί.
Η οικονομική κρίση και η έλλειψη ανοικοδόμησης την περίοδο των μνημονίων… περιόρισαν δραστικά την αντιπαροχή στα χρόνια που ακολούθησαν. Από το 2021 η αντιπαροχή ξαναμπήκε δειλά – δειλά στο λεξιλόγιο της κτηματαγοράς, χωρίς ωστόσο σε καμία περίπτωση να αποκτήσει τις δόξες και την «αίγλη» του παρελθόντος.
«Πτώση στην αντιπαροχή, προτιμούν να πουλούν οι ιδιοκτήτες οικοπέδων»
«Όσον αφορά τον κλάδο των οικοπέδων, οι συμβάσεις αντιπαροχής καταγράφουν πτωτικές τάσεις τα τελευταία έτη. Το γεγονός αυτό οφείλεται στην τάση των εργολάβων να αποφεύγουν την αντιπαροχή, με την αγορά οικοπέδου να αποτελεί συχνά την πιο συμφέρουσα λύση, λόγω του αυξημένου κόστους κατασκευής (το οποίο κυμαίνεται μεταξύ 1.600 €/τ.μ. και 2.000 €/τ.μ. για οικιστικές οικοδομές). Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες οικοπέδων τείνουν να προτιμούν να πωλήσουν τις ιδιοκτησίες τους, κυρίως λόγω των καταστάσεων που παρατηρήθηκαν στα χρόνια της κρίσης», σημειώνει στο makhes.gr ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ορκωτών εκτιμητών VALUES, πολιτικός μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής.
Το «χρηματιστήριο» της αντιπαροχής – Με ανεβασμένες… μετοχές Καλαμαριά, Πυλαία, Τούμπα
«Ενδεικτικά αναφέρεται ότι ένα εύλογο ποσοστό αντιπαροχής σπάνια ξεπερνάει το 30%-35% και εξαρτάται από τα ειδικά χαρακτηριστικά του εκάστοτε οικοπέδου, όπως το μέγεθος και η επιτρεπόμενη δόμηση. Στην περιοχή της Θεσσαλονίκης συγκεκριμένα, σε δημοφιλείς περιοχές όπως η Καλαμαριά, η Πυλαία και τη Τούμπα, τα ποσοστά αντιπαροχής φτάνουν και το 40%-50%, ενώ στις δυτικές περιοχές του πολεοδομικού συγκροτήματος κυμαίνονται κοντά στο 30%.
Τα ποσοστά αυτά επηρεάζονται σημαντικά από την περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοπέδων στην περιοχή της Θεσσαλονίκης, ενώ παράλληλα το διαθέσιμο απόθεμα αξιοποιήσιμων οικοπέδων χωρίς πολεοδομικούς περιορισμούς και προβλήματα είναι ακόμα μικρότερο», επισημαίνει.
Ζωηρή ζήτηση για Επανομή, Θέρμη, Πυλαία, Χορτιάτη
«Όσον αφορά τη ζήτηση, περιοχές όπως η Επανομή, η Θέρμη, η Πυλαία και ο Χορτιάτης καταγράφουν σημαντική άνοδο, υποδεικνύοντας την επέκταση του ενδιαφέροντος των αγοραστών και προς περιοχές με χαμηλότερες τιμές», τονίζει.
«Συνολικά, παρατηρείται στροφή των αγοραστών προς περιοχές που εμφανίζουν αναπτυξιακές προοπτικές, μεταβάλλοντας τις τάσεις στην αγορά γης στη Θεσσαλονίκη», καταλήγει ο κ. Μερεκούλιας.
