Τη μια αδικία μετά την άλλη στον τομέα της φορολογίας ακινήτων ανακαλύπτει το Υπουργείο Οικονομικών, μετά την πρόσφατη ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών αξιών.
Στο στόχαστρο αυτή τη φορά βρίσκονται οι συντελεστές παλαιότητας που εφαρμόζονται
για τον υπολογισμό του φόρου ακινήτων. Πρόκειται για έναν συντελεστή που διατηρείται αμετάβλητος από το 1985, με αποτέλεσμα να επιβάλλονται φόροι σε πλασματικές αξίες που μπορεί να κρύβουν αδικίες, αφού δεν ταυτίζονται οι φορολογητέες αξίες, όπως φαίνεται από τους συντελεστές παλαιότητας, τους συντελεστές εμπορικότητας και τους συντελεστές ορόφου. Σήμερα, οι συντελεστές παλαιότητας λαμβάνουν υπόψη μόνο την ηλικία του ακινήτου και όχι άλλα χαρακτηριστικά, όπως η ανακαίνιση, οι επισκευές και η ενεργειακή αναβάθμιση.
Δύσκολη εξίσωση
Το οικονομικό επιτελείο αναζητεί μια «φόρμουλα» που θα δίνει λύση στο πρόβλημα, καθώς τα δημοσιονομικά περιθώρια είναι περιορισμένα για να υπάρξουν ριζικές παρεμβάσεις στο πλαίσιο, αλλά και στον ΕΝΦΙΑ του 2022.
«Ο χρόνος δεν είναι το μόνο στοιχείο της παλαιότητας» σημειώνει χαρακτηριστικά
στέλεχος του οικονομικού επιτελείου και τονίζει πως στο επίκεντρο θα βρεθούν και τα
ακίνητα που έχουν ανακαινιστεί, τα οποία μπορεί να εδράζονται σε παλιά κτίσματα,
ωστόσο έχουν ανακτήσει μέρος της αξίας τους. Σε «γόρδιο δεσμό», όμως, αναδεικνύεται ο τρόπος δήλωσης των ακινήτων που έχουν ανακαινιστεί, προκειμένου να αναπροσαρμοστεί ο συντελεστής παλαιότητας, καθώς κανένα πλαίσιο δεν προβλέπει τέτοια διαδικασία. Ειδική ομάδα εργασίας φορολογικής πολιτικής έχει συσταθεί και επεξεργάζεται διορθώσεις, ώστε ο νέος ΕΝΦΙΑ να είναι εναρμονισμένος με τις μεταβολές που έγιναν στις αντικειμενικές
αξίες, με νέα δομή και νέα διάρθρωση.
Ωστόσο, εκτιμάται πως τα εμπόδια για τον καθορισμό των συντελεστών παλαιότητας
είναι δεκάδες, δημιουργώντας μεγάλο «πονοκέφαλο» στην επιτροπή που έχει συσταθεί γι’ αυτόν τον σκοπό, η οποία θα πρέπει να παρουσιάσει την εισήγησή της έως
το ερχόμενο φθινόπωρο.
Η άδικη φορολογία
Οι συντελεστές παλαιότητας δεν προβλέπουν καμία ελάφρυνση σε πολύ παλιά ακίνητα, τα
οποία ξεπερνούν την 25ετία, καθώς την χρονική περίοδο που τέθηκε σε ισχύ ο νόμος,
στα μέσα της δεκαετίας του ’80, τα περισσότερα ακίνητα δεν ήταν μεγάλης ηλικίας.
Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι σε πολλές περιοχές της χώρας, όπως η Αττική, η
πλειονότητα των ακινήτων έχει κατασκευαστεί τις δεκαετίες του ’60 και του ’70, αρκετά εκ των οποίων έχουν υποστεί ριζική ανακαίνιση. Με βάση το ισχύον πλαίσιο για τον
υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, το ύψος του φόρου υπολογίζεται με βάση έξι διαφορετικούς
συντελεστές.
- Ακίνητα 26 έτη και άνω – ο συντελεστής παλαιότητας είναι 1,00.
- Ακίνητα 20 έως 25 έτη – εφαρμόζεται συντελεστής 1,05.
- Ακίνητα 15 έως 19 έτη – εφαρμόζεται συντελεστής 1,10.
- Ακίνητα 10 έως και 14 έτη – ισχύει συντελεστής 1,15.
- Ακίνητα 5 έως και 9 έτη – εφαρμόζεται συντελεστής 1,20.
- Ακίνητα έως και 4 έτη – ισχύει συντελεστής 1,25.
Παραδείγματα
Για παράδειγμα, για ένα ακίνητο που πληρώνει βασικό φόρο ακινήτων 500 ευρώ, ο ΕΝΦΙΑ προκύπτει με βάση τον χρόνο κατασκευής του. Σημειώνεται πως ο βασικός φόρος κυμαίνεται από 2 έως 13 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με την τιμή ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή του ακινήτου.
- Ακίνητο με έτος κατασκευής το 2015 έχει συντελεστή παλαιότητας 1,20, με αποτέλεσμα ο ΕΝΦΙΑ που θα κληθεί να καταβάλει να ανέρχεται στα 600 ευρώ.
- Ακίνητο που έχει κατασκευαστεί πριν από 30 χρόνια και έχει ανακαινιστεί πριν από δύο χρόνια θα καταβάλει ΕΝΦΙΑ 500 ευρώ, δηλαδή ο φόρος ακινήτων δεν επιβαρύνεται με συντελεστή παλαιότητας.
- Ακίνητο με έτος κατασκευής το 1996, χωρίς να έχει υποστεί ποτέ ανακαίνιση, έχει συντελεστή παλαιότητας 1,05, με τον ιδιοκτήτη του να καλείται να καταβάλει ΕΝΦΙΑ 525 ευρώ.
Για τα παλαιά ακίνητα, ηλικίας άνω των 26 ετών, ο συντελεστής είναι 1 και όσο μικρότερη είναι η ηλικία του ακινήτου τόσο αυξάνεται ο φόρος. Για τα κτίρια που ανεγέρθηκαν πριν από το 1930 εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,8, ενώ για τα κτίρια με παλαιότητα άνω των 100 ετών εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,60. Εξαίρεση αποτελούν τα διατηρητέα ακίνητα, που έχουν ανακαινιστεί ριζικά. Σε αυτή την περίπτωση, η παλαιότητα υπολογίζεται δύο χρόνια μετά την ημερομηνία έκδοσης της άδειας ανακαίνισης.
«Ράλι» επισκευών σε παλαιά κτίσματα
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις στελεχών του οικονομικού επιτελείου, οι ανεγέρσεις νέων
ακινήτων, οι οποίες έχουν «παγώσει» για περισσότερο από μία δεκαετία λόγω των
Μνημονίων, θα δώσουν τη σκυτάλη στις ανακαινίσεις παλαιών κατοικιών. Οπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ, ο συντελεστής παλαιότητας απομειώνει τις αξίες όλων των
υπόλοιπων οικοδομών ως εξής:
- Των κατοικιών: -5% ανά πενταετία και μόνο έως -40% (δηλαδή, οι πρώτες πολυκατοικίες του ’50 και του ’60 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του ’80!).
- Των επαγγελματικών ακινήτων: -5% ανά πενταετία και μόνο έως -20% (δηλαδή, όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νεόδμητα του 2000!).
- Των κτισμάτων γενικά στον ΕΝΦΙΑ: +- 5% ανά πενταετία και μόνο έως -20% (με
την εφαρμογή του πραγματικά ασύλληπτου «συντελεστή νεότητας», που, αντί να μειώνει την αξία των παλαιών, αυξάνει κατά 25% την αξία των νέων!).
