Κάλεσμα προς την Ε.Ε. να αναγνωρίσει και να εφαρμόσει την πρόσβαση σε αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή στέγαση ως ανθρώπινο δικαίωμα και να κινητοποιηθεί για την εξάλειψη της αστεγίας πραγματοποίησε το ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο στις 21 Ιανουαρίου 2021, ενώ στις 24 Νοεμβρίου 2020 το Κοινοβούλιο ενέκρινε σειρά συστάσεων για την καταπολέμηση της αστεγίας και το τέλος του αποκλεισμού από τη στέγαση στην Ε.Ε.
- Γράφει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος πανελλαδικού δικτύου E-Real Estates
Τα παρακάτω «αποκαρδιωτικά» στοιχεία της Eurostat αφορούν το έτος 2020. Αν υπολογίσουμε την αύξηση του πληθωρισμού στο 11,6% για τον μήνα Ιούλιο του τρέχοντος έτους, που συρρικνώνει τα εισοδήματα, την αύξηση των τιμών στα βασικά – καθημερινά αγαθά, τη ραγδαία αύξηση του κόστους ενέργειας που αναμένεται ακόμη μεγαλύτερη εντός των χειμερινών μηνών του 2022, καθώς και την αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων τα τελευταία δύο χρόνια, κατανοούμε ότι το κόστος στέγασης έχει καταγράψει ραγδαία αύξηση και επιβαρύνει περισσότερο τον οικογενειακό προϋπολογισμό σε σχέση με τα στοιχεία της Eurostat για το έτος 2020.
Σήμερα το ποσοστό του εισοδήματος που δαπανά ο ενοικιαστής στη χώρα μας για το κόστος στέγασης αγγίζει το 60%-70% του μέσου μηνιαίου μισθού, σύμφωνα με τα ζητούμενα μισθώματα, ενώ, αν πρόκειται για οικογένεια, ακόμη και έναν ολόκληρο «καλό» μισθό.
Η ΕΛ.ΣΤΑΤ.
Αρκεί να αναφέρουμε ότι, σύμφωνα με την ΕΛ.ΣΤΑΤ., τον Μάιο του 2022 καταγράφηκε αύξηση του κόστους στέγασης κατά 35% (λόγω αύξησης κυρίως των τιμών σε ενοίκια κατοικιών, ηλεκτρισμό, φυσικό αέριο, πετρέλαιο θέρμανσης, στερεά καύσιμα) σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2021.
Τη δεδομένη χρονική στιγμή οι οικονομικές προκλήσεις (κόστος ενέργειας, αύξηση των ενοικίων, πληθωρισμός, αύξηση των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια) επηρεάζουν άμεσα το κόστος διαβίωσης.
Φτώχεια
Παράλληλα, θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή/τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή μόνο τους νέους ηλικιακά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι αφενός υψηλότερα, αφετέρου, όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.
Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα έχει εκτιναχθεί σε τέτοια επίπεδα, που μεγάλο μέρος των συμπολιτών μας αναγκάζεται να κάνει περικοπές ακόμη και σε βασικές ανάγκες του. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, το 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσει τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους.
Την άμεση ανάγκη «χάραξης» στεγαστικής πολιτικής στη χώρα μας την έχουμε τονίσει πολλάκις και ιδιαίτερα μετά την επισήμανση τόσο του ΔΝΤ όσο και της Eurostat, όπου κατάτασσε την Ελλάδα πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης στην Ευρώπη.
Η Ελλάδα άργησε να εφαρμόσει πολιτικές αναχαίτησης του κόστους στέγασης, δεν είναι λίγες οι χώρες της Ε.Ε. που από τα τέλη του 2019 έχουν εντάξει και υιοθετούν μέτρα προσιτής στέγασης.
Η χώρα μας, πλέον, χρειάζεται ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής, με διεύρυνση των δικαιούχων. Θα πρέπει να υιοθετηθούν μέτρα και πολιτικές που θα στοχεύσουν άμεσα, την επόμενη ημέρα, στην αναχαίτηση του κόστους στέγασης, αλλά παράλληλα και πολιτικές με υλοποίηση 2-3 ετών που θα στοχεύουν στην εξάλειψη ίδιων δεδομένων στο μέλλον. Χρόνος για σχεδιασμούς τη δεδομένη χρονική στιγμή δεν υπάρχει, απαιτείται άμεση υλοποίηση.
Η Πολιτεία θα πρέπει άμεσα να μεριμνήσει στο μέγιστο δυνατόν. Η κατοικία είναι δικαίωμα και κοινωνικό αγαθό του πολίτη. Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της Πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.
To 36,9% των Ελλήνων ζει σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
Οι καθυστερήσεις σε λογαριασμούς στεγαστικών δανείων, ενοικίων ή υπηρεσιών κοινής ωφέλειας είναι άλλη μία ένδειξη ότι το κόστος στέγασης μπορεί να είναι πολύ υψηλό. Παρά το γεγονός ότι οι τιμές και τα ενοίκια των κατοικιών αυξήθηκαν κατά την περίοδο 2010-2020, το ποσοστό των ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας στην Ε.Ε. μειώθηκε από 12,4% το 2010 σε 8,8% το 2020.
Τα μερίδια μειώθηκαν σε 21 κράτη-μέλη και αυξήθηκαν σε πέντε. Το 2020 τα μεγαλύτερα μερίδια παρατηρήθηκαν σε Ελλάδα (36,9%), Βουλγαρία (23,6%), Ιρλανδία (15,1%), Ρουμανία (14,8%) και Κύπρο (14,7%) και τα μικρότερα σε Τσεχία (3,0%), Ολλανδία (3,2%), Λουξεμβούργο και Σουηδία (και οι δύο 4,9%).
45% από 20%
Τη δεδομένη χρονική στιγμή το ποσοστό των ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας στη χώρα μας έχει εκτιναχθεί και σίγουρα δεν «θυμίζει» τα στοιχεία της Eurostat για το έτος 2020.
Σύμφωνα με δημοσιεύματα, οι ληξιπρόθεσμοι λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος άνω των 45 ημερών έχουν αυξηθεί σε ποσοστό 45% από 20% την προ κρίσης περίοδο, που σημαίνει ότι σχεδόν ένας στους δύο καταναλωτές δυσκολεύεται ή αδυνατεί να πληρώσει τον λογαριασμό ρεύματος, ακόμη και μετά την επιδότηση. Μέσα σε έναν χρόνο οι διακανονισμοί έχουν υπερδιπλασιαστεί και σε απόλυτα ποσά έχουν σχεδόν πενταπλασιαστεί, λόγω των υψηλών τιμών, ενώ οι ληξιπρόθεσμες οφειλές καταναλωτών προς τους παρόχους με βάση τους υπολογισμούς της ΡΑΕ ξεπερνούν το 1 δισ. ευρώ και αναδεικνύονται δυνητικά σε παράγοντα αποσταθεροποίησης της αγοράς.
Πληρώνουμε ακριβά για μικρότερα σπίτια
Με τις τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια να αυξάνονται, το κόστος της στέγασης μπορεί να είναι επιβάρυνση. Αυτό μπορεί να μετρηθεί με το ποσοστό υπερφόρτωσης του κόστους στέγασης, το οποίο δείχνει το μερίδιο του πληθυσμού που ζει σε ένα νοικοκυριό, όπου το συνολικό κόστος στέγασης αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Στην Ε.Ε., το 2020, το 9,9% του πληθυσμού στις πόλεις ζούσε σε ένα τέτοιο νοικοκυριό, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για τις αγροτικές περιοχές ήταν 5,9%. Η επιβάρυνση του κόστους στέγασης ήταν υψηλότερη στις πόλεις από ό,τι στις αγροτικές περιοχές σε όλα τα κράτη-μέλη, εκτός από τη Βουλγαρία, τη Ρουμανία, την Κροατία και τη Λιθουανία.
Τα υψηλότερα ποσοστά υπερφόρτωσης κόστους στέγασης στις πόλεις παρατηρήθηκαν στην Ελλάδα (37%), στη Βουλγαρία (13%), στη Δανία (20,3%) και στη Γερμανία (11,4 %), ενώ στις αγροτικές περιοχές ήταν στην Ελλάδα (25%), στη Βουλγαρία (16,4%) και τη Δανία (9,7%).
Δηλαδή, το 37% των Ελλήνων που ζουν σε πόλεις δαπανά περισσότερο από το 40% του εισοδήματός του για το κόστος στέγασης, και όλα αυτά τα δεδομένα αφορούν το έτος 2020. Χωρίς να συνυπολογίσουμε τη ραγδαία αύξηση του κόστους διαβίωσης και στέγασης τους τελευταίους 12-14 μήνες.
Ενας άλλος τρόπος για να δούμε αν η στέγαση είναι προσιτή είναι με το μερίδιο του κόστους στέγασης στο συνολικό διαθέσιμο εισόδημα.
18,5% του εισοδήματος
Κατά μέσο όρο στην Ε.Ε., το 2020, το 18,5% του διαθέσιμου εισοδήματος αφιερώθηκε στο κόστος στέγασης. Αυτό διέφερε μεταξύ των κρατών-μελών, με τα υψηλότερα ποσοστά στην Ελλάδα (36,9%), στη Γερμανία (21,5%) και τη Δανία (26,4%).
Αξίζει να αναφέρουμε ότι τα άνωθεν ποσοστά αφορούν το έτος 2020, αν συμπεριλάβουμε και τις αυξήσεις των ζητούμενων ενοικίων που καταγράφηκαν το έτος 2021 και 2022, τον πληθωρισμό που συρρικνώνει τα εισοδήματα, την αύξηση στα βασικά αγαθά και τη ραγδαία αύξηση στο κόστος ενέργειας, κατανοούμε ότι το πρόβλημα είναι πολύ μεγαλύτερο στη χώρα μα, αγγίζοντας πλέον το 60%-70% του διαθέσιμου εισοδήματος.
Μπορεί οι Ελληνες να πληρώνουν ακριβότερο το κόστος στέγασης σε σύγκριση με άλλες χώρες της Ευρώπης, αλλά η αναλογία μέσου αριθμού δωματίων ανά άτομο είναι στο 1,3 και κατατάσσει τη χώρα μας στην 21η θέση της κατάταξης 27 χωρών της Ευρώπης, ενώ ο μέσος αριθμός δωματίων ανά άτομο στην Ευρώπη είναι 1,6.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι ο μέσος αριθμός δωματίων ανά άτομο στη Γερμανία είναι 1,8, στην Ισπανία 1,9, στην Κύπρο 2, στη Γαλλία 1,8 και στην Πορτογαλία 1,7.
Τα άνωθεν δεδομένα είναι απολύτως αντίθετα με το κόστος στέγασης που επιβαρύνει τον οικογενειακό προϋπολογισμό στη χώρα μας, ενώ παράλληλα καταγράφουν την ελληνική πραγματικότητα, όπου στις περισσότερες ελληνικές οικογένειες τα παιδιά μεγαλώνουν-διαμένουν με τα αδέρφια τους στο ίδιο δωμάτιο. Ενώ, σύμφωνα με πρόσφατες έρευνες, το 67% των νέων ηλικιακής ομάδας 24-35 ετών διαμένει στο παιδικό δωμάτιο.
«Φαρμάκι» τα επιτόκια, έρχονται δόσεις-φωτιά
Μπορεί τη δεδομένη χρονική στιγμή η αγορά ακινήτου με στεγαστικό δάνειο για όσους διαθέτουν τόσο τα ίδια κεφάλαια όσο και τα τραπεζικά κριτήρια χορήγησης να αποτελεί διέξοδο από τα υψηλά ζητούμενα ενοίκια και τη συνεχή αύξηση των τιμών πώλησης των κατοικιών, και σε πολλές περιπτώσεις η δόση του δανείου (διάρκεια δανεισμού 25 έτη) να είναι μικρότερη ακόμη και κατά 25-30% από το ζητούμενο ενοίκιο, αλλά η χώρα μας, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΚΤ για τον Αύγουστο του 2021, διέθετε στο κοινό τα υψηλότερα επιτόκια δανεισμού, όταν ο μέσος όρος στην ευρωζώνη ήταν 1,30%.
Κίνδυνος
Αξίζει να αναφέρουμε ότι το επιτόκιο διαμορφώνεται από πολλούς παράγοντες, όπως ο κίνδυνος της χώρας και το κόστος κεφαλαίων, το κόστος κινδύνου που έχει να κάνει με το μεγάλο στοκ κόκκινων δανείων, το κόστος κάλυψης μη εξυπηρετούμενων δανείων, σύμφωνα με τις προβλέψεις των τραπεζικών ιδρυμάτων, και το κόστος σε περίπτωση που κάποια δάνεια από εξυπηρετούμενα ή ρυθμισμένα μετατραπούν σε μη εξυπηρετούμενα.
Τη δεδομένη χρονική στιγμή, σύμφωνα με δημοσιεύματα, υψηλότερες δόσεις θα κληθούν να καταβάλλουν 8 στους 10 δανειολήπτες στην Ελλάδα από τον ερχόμενο μήνα, μετά την αύξηση του βασικού επιτοκίου του ευρώ κατά 50 μονάδες βάσης. Το θέμα αφορά κυρίως όλους όσοι έχουν λάβει δάνειο συνδεδεμένο με euribor, την απόλυτη πλειονότητα δηλαδή.
Τα σταθερά επιτόκια αναμένεται να ενισχυθούν ραγδαία το προσεχές χρονικό διάστημα και έως το 2023 εκτιμάται πως θα ξεπεράσουν το 6%.
