Τον κίνδυνο να πληρώσουν «φουσκωμένους» φόρους φέτος διατρέχουν χιλιάδες επιχειρήσεις που χρησιμοποιούν δικό τους ακίνητο.
Πρόκειται για το φαινόμενο της ιδιοχρησιμοποίησης, το οποίο αφορά κυρίως ατομικές επιχειρήσεις, οι περισσότερες εκ των οποίων είχαν τεράστιες απώλειες τζίρου το 2020 λόγω της πανδημίας. Μάλιστα, όσες έκλεισαν με κρατική εντολή ή κατατάχθηκαν στη λίστα με τις πληττόμενες επιχειρήσεις είδαν τον κύκλο εργασιών τους να συρρικνώνεται, ενώ το πρόβλημα έγινε ακόμα πιο έντονο σε όσες δραστηριοποιούνται σε κλάδους όπως η εστίαση και ο τουρισμός, καταγράφοντας μεγάλες ζημίες.
Με την εκκαθάριση των φορολογικών δηλώσεων, οι οποίες θα αρχίσουν να υποβάλλονται σε λίγες εβδομάδες, είναι ορατός ο κίνδυνος να προκύψει μεγαλύτερος φόρος, αφού ένα μέρος του ακινήτου θεωρείται εισόδημα της επιχείρησης.
Σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο, το εισόδημα από την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση προκύπτει με βάση το 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, το οποίο στη συνέχεια φορολογείται από το πρώτο ευρώ. Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να δηλώσουν το συγκεκριμένο φορολογικό στοιχείο στο Ε1, καθώς ο φόρος θα υπολογιστεί ως εισόδημα από ενοίκιο.
Ταυτόχρονα, η ιδιοχρησιμοποίηση αναγνωρίζεται και ως δαπάνη για τις ατομικές επιχειρήσεις, η οποία θα πρέπει να αναγραφεί στο έντυπο Ε3 της φορολογικής δήλωσης.
Συνεπώς, στις ατομικές επιχειρήσεις φορολογείται το εισόδημα από την ιδιοχρησιμοποίηση για το φυσικό πρόσωπο/επιχειρηματία και εκπίπτει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα της επιχείρησης.
Η «παγίδα»
Στις φετινές φορολογικές δηλώσεις για τα περσινά εισοδήματα θα αποτυπωθούν οι ζημίες των περισσότερων ατομικών επιχειρήσεων. Το έξοδο της ιδιόχρησης δεν θα έχει κάποιο ουσιαστικό αντίκρισμα και απλώς θα μεγαλώσει η ζημία, ενώ το τεκμαρτό εισόδημα θα φορολογηθεί κανονικά, και μάλιστα με φορολογικό συντελεστή 15%, ο οποίος είναι πολύ υψηλότερος από τον νεοεισαχθέντα συντελεστή του 9% που επιβάλλεται για τα εισοδήματα έως τα 10.000 ευρώ ετησίως.
Για φυσικά πρόσωπα
Τα φυσικά πρόσωπα (ατομικές επιχειρήσεις) θα συμπληρώσουν το τεκμαρτό έξοδο της ιδιόχρησης στο έντυπο Ε3 και το τεκμαρτό έσοδο στο έντυπο Ε2 και στη συνέχεια στο έντυπο Ε1. Συγκεκριμένα, το τεκμαρτό έξοδο θα συμπληρωθεί πρώτα στον πίνακα Γ΄ του Ε3, μαζί με τα υπόλοιπα ενοίκια (αν υπάρχουν).
Για νομικά πρόσωπα
Τα νομικά πρόσωπα θα συμπληρώσουν το τεκμαρτό έσοδο αλλά και το τεκμαρτό έξοδο της ιδιόχρησης στο έντυπο Ε3, ενώ θα συμπληρώσουν επίσης το έντυπο Ε2 καθώς και τους ανάλογους κωδικούς στο έντυπο Ν.
Συγκεκριμένα, το τεκμαρτό έξοδο θα συμπληρωθεί πρώτα στον πίνακα Γ΄ του Ε3, μαζί με τα υπόλοιπα ενοίκια (αν υπάρχουν).
Το νομικό πλαίσιο
Σύμφωνα με την ΠΟΛ. 1069/23.3.2015, φορολογείται «το εισόδημα που προκύπτει από ιδιοχρησιμοποίηση βιομηχανοστασίων, μαζί με τα παραρτήματα, τα εξαρτήματα, τις αποθήκες και τις γαίες που είναι συνεχόμενα με αυτά και χρησιμοποιούνται για την αποθήκευση πρώτων υλών και για την πρώτη εναπόθεση των βιοτεχνικών και βιομηχανικών προϊόντων, καθώς και τα ιδιοχρησιμοποιούμενα κτίσματα που βρίσκονται μέσα ή έξω από αγροτικές εκτάσεις για τη διεξαγωγή των έργων γεωργικής επιχείρησης. Βιομηχανοστάσιο είναι το κτίσμα που έχει ειδικά ανεγερθεί για τη λειτουργία της βιοτεχνίας και της βιομηχανίας, στο οποίο έχουν μόνιμα προσαρμοστεί μηχανικές εγκαταστάσεις, καθώς και τα κτίσματα επεξεργασίας και συντήρησης καπνών σε φύλλα ή άλλων εξαγώγιμων γεωργικών προϊόντων».
Διευκρινίζεται ότι το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση γης ή ακινήτων αποτελεί τεκμαρτό εισόδημα για τον κύριο του ακινήτου και ταυτόχρονα εκπιπτόμενη δαπάνη όταν χρησιμοποιείται για την άσκηση της επιχειρηματικής δραστηριότητας, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζονται στο άρθρο 22 του Ν. 4172/2013. Τονίζεται ότι για την ιδιοκατοίκηση ακινήτου δεν προκύπτει εισόδημα από ακίνητη περιουσία αλλά ετήσια αντικειμενική δαπάνη.
Το «χαράτσι», με 3+1 παραδείγματα
Μια ατομική επιχείρηση που δραστηριοποιείται στον τομέα του τουρισμού με έναν ξενώνα παρέμεινε κλειστή με κρατική εντολή έξι μήνες μέσα στο έτος 2020 και τελικά παρουσίασε ζημίες. Το 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που ιδιοχρησιμοποιεί για τις ανάγκες της ανέρχεται στα 3.000 ευρώ. Αυτό το ποσό θα θεωρηθεί από την Εφορία τεκμαρτό εισόδημα και θα φορολογηθεί ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία με συντελεστή 15%. Ετσι η εν λόγω ατομική επιχείρηση θα επιβαρυνθεί με επιπλέον φόρο 450 ευρώ, παρότι παρέμεινε κλειστή για πολλούς μήνες, και μάλιστα είχε σημαντικές ζημίες.
Το πρόβλημα διογκώνεται σε ακίνητα υψηλότερης αντικειμενικής αξίας που ιδιοχρησιμοποιούνται.
Συγκεκριμένα:
- Για ατομική επιχείρηση που ανήκει στον ιδιοκτήτη της, αντικειμενικής αξίας 150.000 ευρώ, το έξτρα τεκμαρτό εισόδημα αγγίζει τα 4.500 ευρώ και από το εκκαθαριστικό της Εφορίας προκύπτει έξτρα φόρος, ύψους 675 ευρώ.
- Για ακίνητο αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ, λόγω του τεκμηρίου των 6.000 ευρώ, ο φόρος θα είναι 900 ευρώ.
- Για αντικειμενική αξία 300.000 ευρώ, το τεκμήριο ανέρχεται στα 9.000 ευρώ, με τον έξτρα φόρο να αγγίζει τα 1.350 ευρώ.
- Για ιδιοχρησιμοποιούμενο ακίνητο, με αντικειμενική αξία 400.000 ευρώ, το τεκμήριο φτάνει τα 12.000 ευρώ, ενώ η επιχείρηση καλείται να πληρώσει στην Εφορία 1.800 ευρώ.
Σύμφωνα με φοροτεχνικούς, η αντικειμενική αξία του ακινήτου δεν προκύπτει από την αξία που αναγράφεται στο ετήσιο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ, καθώς πολλές φορές γίνονται παρερμηνείες με αυτό το οικονομικό στοιχείο. Ασφαλέστερη οδό αποτελεί η ατομική επιχείρηση να απευθυνθεί σε έναν συμβολαιογράφο, ο οποίος θα υπολογίσει με ακρίβεια την πραγματική αντικειμενική αξία του ακινήτου και με βάση αυτή θα προκύψει η φορολογική επιβάρυνση.
