Tο 2023 όπως αποδεικνύεται δεν ήταν μια καλή χρονιά για τις επενδύσεις, παρά το κυβερνητικό αφήγημα. Oι εισροές κεφαλαίων στην οικονομία που χαρακτηρίζονται ξένες άμεσες επενδύσεις, το 2023 κατέγραψαν σημαντική μείωση κατά 38,7%, σε σχέση με το 2022.Tα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος κατέδειξαν ότι το ύψος των ξένων άμεσων επενδύσεων κατέγραψε χαμηλότερες ροές το 2023 και ανήλθαν σε 4,6 δισ. ευρώ ή 2,1% του ΑΕΠ, σε σύγκριση με το 2022 που είχαν ανέλθει σε 7,5 δισ. ευρώ ή 3,6% του ΑΕΠ.
Αλλά δεν είναι μόνο αυτό το στοιχείο που προκαλεί προβληματισμό. Ακόμα και οι ξένοι επενδυτές, επιλέγουν να επενδύουν σε μεγάλο βαθμό σε τουρισμό και ακίνητα και όχι στην βιομηχανία ούτε γενικότερα στην δημιουργία εξαρχής νέων παραγωγικών μονάδων, των λεγομένων greenfield επενδύσεων.
Είναι χαρακτηριστικό ότι παρότι το ύψος των ΞΑΕ μειώθηκε κατά 38,6%, αυξήθηκαν οι επενδύσεις σε ακίνητα. Συγκεκριμένα ο κλάδος των ακινήτων απορρόφησε άνω του 40% των συνολικών ροών. Ειδικότερα, οι εισροές για αγορές ακινήτων ανήλθαν σε 2,13 δισ. ευρώ το 2023, καλύπτοντας το 42,5% του συνόλου των εισροών ξένων άμεσων επενδύσεων.
Το ποσό είναι αυξημένο κατά 8% σε σχέση με τα 1,98 δις. ευρώ, που εισέρρευσε το 2022, επίσης για αγορές ακινήτων. Η Τράπεζας της Ελλάδος σημειώνει πως η μείωση στις ροές ΞΑΕ αντανακλά κατά κύριο λόγο το εσωτερικό περιβάλλον της χώρας και δευτερευόντως το εξωτερικό της περιβάλλον.
Στην πρώτη περίπτωση ενδεικτικά αναφέρεται η στασιμότητα που αποτυπώνεται στους δείκτες ανταγωνιστικότητας της ελληνικής οικονομίας, οι περιορισμένες επενδύσεις σε μετοχές από αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου, συγχωνεύσεις και εξαγορές επιχειρήσεων στη χώρα και η διατήρηση πολλών έργων σε φάση διαγωνισμών κατά το πρόγραμμα αποκρατικοποιήσεων.
Στη δεύτερη περίπτωση καταγράφονται η παγκόσμια οικονομική αβεβαιότητα, οι πολεμικές συρράξεις, οι υψηλές τιμές της ενέργειας και τα υψηλά επιτόκια που φαίνεται να επηρέασαν αρνητικά την πορεία των ροών όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά και παγκοσμίως.
Συγκεκριμένα, οι παγκόσμιες ροές κατέγραψαν το 2023 οριακή άνοδο σε σύγκριση με το 2022,που οφείλεται κυρίως στα υψηλότερα απόλυτα ποσά των επενδύσεων και όχι στο μεγαλύτερο πλήθος τους.
Ειδικότερα σε ότι αφορά στην Ελλάδα, η μείωση στις ροές ΞΑΕ οφείλεται κυρίως:
- στην παγκόσμια οικονομική αβεβαιότητα,
- στα υψηλά επιτόκια,
- στο υψηλό ενεργειακό κόστος,
- στην περιορισμένη συμμετοχή ξένων κεφαλαίων σε αυξήσεις μετοχικού κεφαλαίου, συγχωνεύσεις και εξαγορές επιχειρήσεων στη χώρα και
- στην στασιμότητα που αποτυπώνεται στους δείκτες ανταγωνιστικότητας της ελληνικής οικονομίας.
Οι κλάδοι της μεταποίησης, των τηλεπικοινωνιών, του χονδρικού και λιανικού εμπορίου, των κατασκευών, των καταλυμάτων και υπηρεσιών εστίασης προσελκύουν, όπως και το 2022, το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών. Στην πλειονότητά τους οι ΞΑΕ προέρχονται από το Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία, τις ΗΠΑ και το Χονγκ Κονγκ.
Σημειώνεται ότι οι κυριότερες συναλλαγές από το πρόγραμμα αποκρατικοποιήσεων για το 2023 που ενίσχυσαν τις ΞΑΕ στην Ελλάδα είναι η καταβολή της δεύτερης δόσης από τη Hellinikon Global I S.A. για την απόκτηση του 100% της Ελληνικό A.Ε. και η καταβολή αρχικού κεφαλαίου από την Grimaldi Euromed S.p.A. (Ιταλία) στην Εταιρεία Συμμετοχών Λιμένος Ηγουμενίτσας Α.Ε.
Όσον αφορά τις απαιτήσεις κατοίκων έναντι του εξωτερικού, που αντιστοιχούν στις ξένες άμεσες επενδύσεις της Ελλάδος στο εξωτερικό, καταγράφηκαν το 2023 ροές 3,2 δισεκ. ευρώ. Η πιο σημαντική συναλλαγή ανήκει στην κατηγορία των συγχωνεύσεων-εξαγορών και αφορά την εξαγορά της ENEL Romania (Ρουμανία) από τη Δημόσια Επιχείρηση Ηλεκτρισμού Α.Ε.
Το ράλι στις τιμές
Στην έκθεση της για το 2023, η Τράπεζα της Ελλάδας εκτιμά ότι το γαϊτανάκι των αυξήσεων των τιμών στην αγορά ακινήτων, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, θα συνεχιστεί. Θα συνεχιστεί κυρίως στα ποιοτικότερα ακίνητα, «θα δώσει όμως γραμμή» και στις υπόλοιπες κατηγορίες.
Οι λόγοι που οδηγούν στην αύξηση των τιμών –πλην της ισχυρής ανταπόκρισης του επιχορηγούμενου προγράμματος ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ για αγορά πρώτης κατοικίας – δεν αναμένεται να εκλείψουν σύντομα, δηλαδή:
-Το υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον κυρίως από το εξωτερικό
-Η χαμηλή προσφορά ακινήτων υψηλών προδιαγραφών απόρροια του μνημονιακού παρελθόντος το οποίο παρέλυσε τα πάντα
-Η θετική πορεία του τουρισμού
-Η βραχυχρόνια μίσθωση
Τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες συνέχισαν την ανοδική τους πορεία με 20,7% έναντι 33,7% το 2022. Η έκθεση σημειώνει επίσης ότι κατά τη διάρκεια του 2023 ξεκίνησαν ή και ολοκληρώθηκαν σημαντικές επενδύσεις σε γραφεία πιστοποιημένων βιοκλιματικών χαρακτηριστικών, ξενοδοχεία και επαγγελματικές αποθήκες υψηλών προδιαγραφών, ενώ πραγματοποιήθηκαν αρκετές αγοραπωλησίες μεγάλων εκτάσεων για ανάπτυξη νέων επαγγελματικών χρήσεων.
Την ίδια αυξητική πορεία ακολουθεί και η κατασκευαστική δραστηριότητα. Η αύξηση στις νέες οικοδομικές άδειες ήταν 23,6% και 16% ο δομήσιμος όγκος. Όμως μαζί τους αυξάνονται και τα υλικά κατασκευής – 7,6% το 2023 και 11% το 2022- αλλά και το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων – 6,2% το 2023 και 8,8% το 2022 γεγονός που επιδρά στις τιμές.
Ταυτόχρονα ο πληθωρισμός αναμένεται να υποχωρήσει σημαντικά, το κόστος ενέργειας έχει επιστρέψει σχεδόν στο προ κρίσης επίπεδο και όσο οι γεωπολιτικοί κίνδυνοι δεν αυξάνονται οι συνθήκες για την αύξηση των τιμών παραμένουν ενισχυτικές.
Ανατροπές σε κάποιον/κάποιους από τους παραπάνω τομείς σε συνδυασμό με τη διόρθωση τιμών που καταγράφεται σε επιμέρους πάντως χώρες στην Ευρώπη κι αλλού, ενδεχομένως θα μπορούσε απλά να περιορίσει τον ρυθμό της αύξησης τιμών.
Τιμές που το 2023 αυξήθηκαν κατά 13,4% πέρυσι έναντι 11,9% το 2022 και 7,6% το 2021.
Η τιμή στα νέα διαμερίσματα –ηλικίας κάτω των 5 ετών– αυξήθηκε 12,4% και 14,2 αυξήθηκε αυτή των παλαιότερων.
Γεωγραφικά, οι μεγαλύτεροι ρυθμοί αύξησης καταγράφηκαν στην Θεσσαλονίκη με 16,2% κι ακολουθούν οι υπόλοιπες μεγάλες πόλεις με 14,5% και η Αθήνα με 13,7%.
