Ένα σημαντικό δικαστικό προηγούμενο διαμορφώνεται γύρω από το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων. «Φρένο» σε βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb σε πολυκατοικίες βάζει δικαστική απόφαση όταν ο κανονισμός τους προβλέπει αποκλειστικά χρήση κατοικίας. Στόχος είναι να προστατευθεί η καθημερινότητα των ενοίκων.
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών έκανε δεκτή την αίτηση ασφαλιστικών μέτρων που κατέθεσε η διαχειρίστρια μιας πολυκατοικίας, κρίνοντας ότι η δραστηριότητα αυτή προσκρούει στις ρητές προβλέψεις του κανονισμού του κτιρίου, ο οποίος επιτάσσει τη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών αποκλειστικά ως κατοικιών. Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης, «στις μεταξύ των συνιδιοκτητών σχέσεις ο κανονισμός επέχει ισχύ νόμου» που δεσμεύει τις σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών.
Η δικαστική διαμάχη και οι καταγγελίες για οχλαγωγία
Η συγκεκριμένη υπόθεση έφτασε στη Δικαιοσύνη μετά από προσφυγή της διαχειρίστριας, η οποία εκπροσωπεί το σύνολο των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Στο δικόγραφο υποστηρίζεται ότι η ιδιοκτήτρια εταιρεία του διαμερίσματος, «κατά παράβαση του κανονισμού, προέβη, κατά το θέρος του 2025 σε καταχώριση του ακινήτου της σε ιστοσελίδα του διαδικτύου κι έκτοτε το εκμεταλλεύεται ως τουριστικό κατάλυμα με το σύστημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb)».
Η πλευρά των ενοίκων περιγράφει μια εξαιρετικά δύσκολη καθημερινότητα, αναφέροντας ότι «οι πελάτες σε καθημερινή βάση οχλαγωγούν τόσο κατά την παραμονή στο διαμέρισμα όπου διαμένουν, όσο και στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, ακόμη και κατά τις ώρες κοινής ησυχίας, ενώ προβαίνουν και σε λοιπές ενέργειες που σχετίζονται με την υπερεντατική χρήση των κοινόχρηστων χώρων και την ασυνήθη φθορά τους, ενώ παράλληλα εγείρονται και ζητήματα παραβίασης της ασφάλειας της οικοδομής με την άκριτη είσοδο τρίτων προσώπων, διαταράσσοντας την ομαλή διαμονή των ενοίκων στις ιδιόκτητες κατοικίες τους».
Πώς ερμήνευσε το δικαστήριο τον κανονισμό της πολυκατοικίας
Το δικαστήριο, εξετάζοντας την ουσία της υπόθεσης, αναγνώρισε ότι οι παλαιότεροι κανονισμοί δεν θα μπορούσαν να προβλέπουν ρητά τη συγκεκριμένη σύγχρονη μορφή μίσθωσης. Στο σκεπτικό του αναφέρεται πως «είναι αλήθεια ότι στον ανωτέρω όρο δεν αναφέρεται ρητά η απαγόρευση χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών για βραχυχρόνιες μισθώσεις, λόγω αδυναμίας πρόβλεψης των εν λόγω μισθώσεων κατά τον χρόνο κατάρτισης. Το κενό αυτό θα πρέπει να συμπληρωθεί, λαμβάνοντας υπόψη τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, ερμηνεύοντας την εικαζόμενη βούληση των συμβαλλόμεμενων μερών, εάν γνώριζαν τη δυνατότητα τέτοιας χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών κατά τον χρόνο κατάρτισης του κανονισμού».
Με βάση αυτή την ερμηνευτική προσέγγιση, το Μονομελές Πρωτοδικείο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι «η βούληση των μερών, όπως προκύπτει από τα ανωτέρω στοιχεία, αλλά και από το σύνολο του κανονισμού, ιδίως δε από την απαγόρευση της χρήσης των διαμερισμάτων ως ξενοδοχείου ή τύπου ξενοδοχείου ή προς παροχή υπηρεσιών που προκαλούν συρροή μεγάλου αριθμού επισκεπτών ή ασυνήθη θόρυβο, ήταν να συμπεριλάβουν και τις εν λόγω μισθώσεις στην απαγόρευση αυτή, αν ήταν γνωστή η δυνατότητα κατάρτισης τέτοιων μισθώσεων». Έτσι, δικαίωσε τη διαχειρίστρια, υποχρεώνοντας την εταιρεία να σταματήσει την επαγγελματική εκμετάλλευση του ακινήτου και απειλώντας τη με χρηματική ποινή για κάθε μελλοντική παράβαση.
Στα σκαριά ριζικές αλλαγές στο νομικό πλαίσιο
Η δικαστική αυτή απόφαση έρχεται σε μια περίοδο έντονου προβληματισμού για τη ραγδαία εξάπλωση των τουριστικών καταλυμάτων στις οικιστικές ζώνες, την ώρα που το υπουργείο Δικαιοσύνης προετοιμάζει μια συνολική μεταρρύθμιση. Μέσα στον Ιούλιο αναμένεται να πιάσει δουλειά η νέα Νομοπαρασκευαστική Επιτροπή με σκοπό τον εκσυγχρονισμό της νομοθεσίας για την οριζόντια ιδιοκτησία, η οποία παραμένει ουσιαστικά αμετάβλητη από το 1929.
Το νέο θεσμικό πλαίσιο, το οποίο σχεδιάζεται να ψηφιστεί εντός του 2026, στοχεύει στην οριστική επίλυση των καθημερινών τριβών στις πολυκατοικίες χωρίς την ανάγκη προσφυγής στα δικαστήρια. Ανάμεσα στις βασικές αλλαγές που εξετάζονται είναι η ρύθμιση των απλήρωτων κοινοχρήστων, καθώς και η εισαγωγή της απλής πλειοψηφίας του 51% των ιδιοκτητών για τη λήψη αποφάσεων, αντικαθιστώντας το σημερινό καθεστώς που απαιτεί απόλυτη πλειοψηφία. Παράλληλα, το ενδιαφέρον της αγοράς παραμένει στραμμένο και στην επικείμενη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με τη λειτουργία των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην ιστορική περιοχή της Πλάκας.
Δείτε επίσης:
- Airbnb: Αντίστροφη μέτρηση για ιδιοκτήτες – Οι αλλαγές που φέρνουν ανατροπές
- «Κόφτης» στα Airbnb και μπλόκο στη δόμηση με το νέο χωροταξικό για τον τουρισμό
