9-8-2020

«Θολό» το τοπίο για τους ιδιοκτήτες Airbnb – Οι αγωγές, τα νομοθετικά πλαίσια και οι αποφάσεις των δικαστηρίων

Στα κάγκελα είναι οι ιδιοκτήτες που μισθώνουν τα ακίνητά τους μέσω πλατφόρμας τύπου Airbnb, αφού δεν έχει καταστεί σαφές το αν τελικά κινδυνεύει η συγκεκριμένη δραστηριότητα από τις πρόσφατες αποφάσεις που πήραν τα δικαστήρια ύστερα από προσφυγές ενοχλημένων ενοίκων.

Το πρόβλημα έγκειται στο ότι υπάρχουν δύο διαφορετικά θεσμικά πλαίσια που διέπουν τα ακίνητα που μισθώνονται επαγγελματικά ως τουριστικά καταλύματα (με υπηρεσίες φιλοξενίας) και τις απλές, βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Αirbnb) που γίνονται μέσω πλατφόρμας και χωρίς την παροχής υπηρεσιών φιλοξενίας.

Το πρόβλημα άρχισε από το δικαστικό μπλόκο του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, το οποίο, ύστερα από προσφυγές των υπόλοιπων ιδιοκτητών της ίδιας πολυκατοικίας, απαγόρευσε σε ιδιοκτήτρια διαμερίσματος να μισθώνει το ακίνητό της μέσω του Airbnb.

Δείτε επίσης: Ανοιχτά σήμερα τα καταστήματα – Δείτε αναλυτικά το εορταστικό ωράριο

Το «φρένο» του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου προκάλεσε μεγάλη ανησυχία στην κοινότητα των ιδιοκτητών που έχουν εντάξει τα ακίνητά τους σε πλατφόρμες τύπου Airbnb, Booking και HomeAway, καθώς φάνηκε να ανοίγει τον δρόμο για μαζικές αγωγές.

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) έσπευσε σε καθησυχαστικό τόνο να διαβεβαιώσει ότι η εν λόγω απόφαση δεν αφορά γενικά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά τις επαγγελματικές χρήσεις και ξενοδοχειακού τύπου παροχές.

Ακολούθησε, ωστόσο, μια νέα απόφαση για τα ακίνητα που διατίθενται προς ενοικίαση μέσα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, τύπου Airbnb, που εξέδωσε το Πρωτοδικείο Αθηνών.

Η απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών ήρθε μόλις μία ημέρα μετά το δικαστικό μπλόκο του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου, ξεχωρίζοντας τα ακίνητα που διατίθενται μέσω Αirbnb από τα επαγγελματικά.

Σε αυτή την απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, η αγωγή εναντίον της ιδιοκτήτριας του Aibnb διαμερίσματος απορρίφθηκε αφού το δικαστήριο αναγνώρισε ότι «οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι η νέα μορφή αστικών μισθώσεων».

Τι προβλέπει η νομοθεσία για πλατφόρμες και καταλύματα

Το νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στη χώρα μας (AirBnb, Booking κ.α.) καθορίζεται με βάση νομοθετικές ρυθμίσεις των ετών 2016 και 2017.

Oι μισθώσεις αυτές, εφόσον δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες, νομικά αποτελούν ειδική κατηγορία αστικών μισθώσεων για χρήση κατοικίας υπό τη μορφή της προσωρινής διαμονής, στις οποίες εκμισθωτής μπορεί να είναι οποιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, χωρίς περιορισμό από ασυμβίβαστα κ.λπ. και χωρίς φορολογικά ή νομικά να αποκτά εμπορική ή επαγγελματική ιδιότητα ή να πρέπει να λάβει ξεχωριστό ΚΑΔ (Κωδικός Αριθμός Δραστηριότητας).

Οι μισθώσεις αυτές διαφοροποιούνται σαφώς από τις μισθώσεις τουριστικών καταλυμάτων του νόμου 4276/2014, και ιδιαίτερα με τα αδειοδοτούμενα «Ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια – διαμερίσματα» της περ. γγ του άρθρου 1 του ανωτέρω νόμου, η εκμίσθωση των οποίων γίνεται αποκλειστικά ως επιχειρηματική δραστηριότητα και συνοδεύεται από παροχή και άλλων υπηρεσιών, πράγμα που απαγορεύεται ρητά από τις διατάξεις περί βραχυχρόνιων μισθώσεων του ν. 4446/2016, άρθρο 111.

Από τις μισθώσεις αυτές διαφοροποιούνται επίσης και στο ότι οι μισθωτές βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ, ούτε με τέλος διαμονής, σε πλήρη αντίθεση με τους μισθωτές «Ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων – διαμερισμάτων» που οφείλουν και τα δύο.

Η διαφορά ανάμεσα στα τουριστικά καταλύματα και στις μισθώσεις μέσω πλατφόρμας φαίνεται και στη φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων:

Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό φορολογείται ως προερχόμενο από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει.

ΣΧΟΛΙΑ

ΔΗΜΟΦΙΛΗ

Ελένη Παπαδοπούλου
Ελένη Παπαδοπούλου

ΔΗΜΟΦΙΛΗ