Απελευθερώνονται για μεταβιβάσεις και μισθώσεις χιλιάδες ακίνητα με πολεοδομικές παραβάσεις, χωρίς τη συναίνεση των άλλων ενοίκων της πολυκατοικίας – Πρόκειται για παραβάσεις κοινοχρήστων χώρων που έγιναν με την ανέγερση της πολυκατοικίας και είναι κοινές σε όλους τους ορόφους
- Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
Λύση για δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα σε ολόκληρη τη χώρα δίνει διάταξη που περιλαμβάνεται στον νέο πολεοδομικό και χωροταξικό νόμο. Η ρύθμιση παρέχει τη δυνατότητα τακτοποίησης συγκεκριμένων μικρών πολεοδομικών παρεμβάσεων σε ένα διαμέρισμα χωρίς να είναι υποχρεωτική η συναίνεση των υπόλοιπων ενοίκων της πολυκατοικίας.
Ειδικότερα, αφορά τα τμήματα διαμερισμάτων τα οποία καταλαμβάνουν εμβαδόν κοινόχρηστου χώρου, κάτι που στις περισσότερες των περιπτώσεων συνέβαινε εν αγνοία των ιδιοκτητών.
Με τη νέα ρύθμιση απελευθερώνονται χιλιάδες διαμερίσματα για μεταβιβάσεις και μισθώσεις. Πρόκειται για ένα πρόβλημα που υπάρχει σε πάρα πολλές πολυκατοικίες, με τους ενοίκους να μη συμφωνούν, μπλοκάροντας ουσιαστικά την οποιαδήποτε δικαιοπραξία για όλα τα διαμερίσματα, καθώς για να πωληθεί ή για να μεταβιβαστεί κάποιο ακίνητο θα πρέπει να μην έχει πολεοδομικές παραβάσεις ή να τις έχει τακτοποιήσει.
Με τη ρύθμιση αυτή το υπουργείο Περιβάλλοντος έρχεται να ικανοποιήσει ένα σωστό αίτημα των ιδιοκτητών ακινήτων, παρέχοντας διέξοδο για τα διαμερίσματα πολυκατοικιών. Παράλληλα, λύνει και τα χέρια των συμβολαιογράφων, οι οποίοι έβλεπαν πολλές συναλλαγές να κολλούν στην απαγόρευση μονομερούς τροποποίησης σύστασης σε περίπτωση τακτοποίησης, που ίσχυε μέχρι σήμερα.
Σύμφωνα, λοιπόν, με το άρθρο 81 του Νόμου 4759/2020, με τίτλο «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ 245/Α/9-12-2020), οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικιών που έχουν καταλάβει ένα πολύ μικρό εμβαδόν από κάποιον κοινόχρηστο χώρο πολυκατοικίας αποκτούν τη δυνατότητα να προβούν σε μονομερή τροποποίηση του κανονισμού, ούτως ώστε να μπορούν να μεταβιβάσουν ή να πουλήσουν το ακίνητό τους. Επιλύονται έτσι σημαντικότατα προβλήματα που αφορούν τους συνιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών σε πολυκατοικίες με μικροαυθαιρεσίες, οι οποίες παρεμπόδιζαν τη μεταβίβαση των ακινήτων αυτών.
Κτίσματα προ του 2011
Η τροποποίηση του άρθρου αφορά ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί πριν από τις 28 Ιουλίου του 2011 (κόκκινη γραμμή για όλους του νόμους αυθαιρέτων) και προβλέπει την τακτοποίηση παραβάσεων μέσα στον νόμιμο όγκο της οικοδομικής άδειας. Πρόκειται για παραβάσεις κοινόχρηστων χώρων που έγιναν με την ανέγερση της πολυκατοικίας και είναι κοινές σε όλους τους ορόφους. Δηλαδή αν έχουν καταληφθεί κάποια τετραγωνικά στον διάδρομο ή στον ακάλυπτο κατά τη διάρκεια της κατασκευής σε σχέση με τα σχέδια της πολυκατοικίας, που είχαν κατατεθεί στην πολεοδομία.
Στις περισσότερες περιπτώσεις οι πολίτες που αγόρασαν ένα διαμέρισμα αγνοούσαν το πρόβλημα, από τη στιγμή που η πολυκατοικία χτίστηκε έτσι εξαρχής. Το πρόβλημα εμφανιζόταν μπροστά τους όταν ήθελαν να κάνουν κάποια δικαιοπραξία, διαπιστώνοντας ότι τα σχέδια που είχαν στα χέρια τους δεν αποτύπωναν τα πραγματικά τετραγωνικά του σπιτιού τους. Και για να το τακτοποιήσουν ήταν απαραίτητη η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών, καθώς οι μικροαυθαιρεσίες ήταν κοινές σε όλους τους ορόφους.
Με παράβολο
«Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του παρόντος κατά τα οριζόμενα στα άρθρα 99 επ., ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυρίων. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, ύστερα από σχετική έγγραφη ή ηλεκτρονική δήλωσή τους» αναφέρει χαρακτηριστικά το άρθρο 81.
Ειδικά στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινόχρηστου ή κοινόκτητου χώρου είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:
- όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή
- όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.
Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και οι προϋποθέσεις
Για την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του νόμου απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που προβλέπονται για την τακτοποίηση αυθαιρέτων:
- υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί και καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής,
- βεβαίωση μηχανικού ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Έπειτα από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του νόμου και εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτή. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής. Απαραίτητες προϋποθέσεις για την εφαρμογή της είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του νόμου και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.
Συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών δεν απαιτείται και στις περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση.
Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει τον χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
Στις περιπτώσεις στις οποίες προβλέπεται το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, η δήλωση φόρου μεταβίβασης δύναται να υποβάλλεται μονομερώς. Για όλες τις υπόλοιπες περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας που αφορούν κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεση άνω του 50% των συνιδιοκτητών.
Ρυθμίσεις και για ιδιοκτησίες εκτός σχεδίου
Με το άρθρο 81 του νόμου ρυθμίζονται ζητήματα κάθετων και οριζόντιων ιδιοκτησιών, με τροποποίηση παρ. 7 και 9 άρθρου 98 ν. 4495/2017, το οποίο διαμορφώνεται ως εξής:
«Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 εφαρμόζονται και επί γηπέδων που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28/7/2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 89 του παρόντος. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις επιτρέπονται η σύνταξη και η υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28/7/2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή και βεβαιώνεται από τον μηχανικό, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος».
Συνιδιοκτήτες τουλάχιστον κατά 65% του γηπέδου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα μπορούν να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών.
Πρέπει να καταθέσουν τα εξής δικαιολογητικά:
- τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου επί του οποίου αποτυπώνεται το περίγραμμα των υφιστάμενων οικοδομημάτων,
- σχέδιο της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού σχέσης συνιδιοκτητών με περιγραφή των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν,
- σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, στο οποίο προβλέπεται η περιερχόμενη σε όλους τους συνιδιοκτήτες διηρημένη ιδιοκτησία,
- κάτοψη των υφιστάμενων οικοδομημάτων,
- πίνακα κατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού γηπέδου στις χωριστές ιδιοκτησίες που θα δημιουργηθούν, με μνεία της αναλογίας των κοινόχρηστων δαπανών, που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία,
- έκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας που θα περιέλθει στους συγκυρίους, συνολικά και για κάθε συγκύριο χωριστά και
- πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου. Η αγωγή εγείρεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του γηπέδου και εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του ν. 1562/1985 (Α’ 150).
Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται ύστερα από πρόταση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μπορεί να εφαρμόζονται οι διατάξεις αυτές και σε οικόπεδα εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι τις 28/7/2011, εφόσον επιτρέπεται η διάσπαση όγκου του κτιρίου.
Με το προεδρικό διάταγμα μπορεί να καθορίζονται οι γενικοί όροι και οι προϋποθέσεις, καθώς και οι περιπτώσεις ειδικών περιοχών στις οποίες δεν εφαρμόζεται η παρούσα διάταξη, η απαγόρευση οποιασδήποτε οικοδομικής εργασίας περίφραξης ή κατασκευής στο όριο των τμημάτων αποκλειστικής χρήσης, καθώς και η καταγραφή των επιτρεπόμενων κατασκευών και οικοδομικών εργασιών, η μείωση του συντελεστή δόμησης αναλόγως της απόστασης των τμημάτων των κτιρίων που δημιουργούνται από τη διάσπαση, όπως και οι όροι δόμησης των ακινήτων που υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος, αν υφίσταται υπόλοιπο συντελεστή δόμησης.
Τέλος στη «φάμπρικα» με τους ιδιωτικούς ναΐσκους
Με άλλη διάταξη του νόμου μπαίνει τέλος στη «φάμπρικα» με τους ναΐσκους. Επί χρόνια μικροί ναοί χρησιμοποιούνταν προσχηματικά προκειμένου να γίνονται όχημα για αυθαίρετες κατασκευές, ιδιαίτερα στα νησιά. Μέχρι τώρα η νομοθεσία παρείχε τη δυνατότητα ανέγερσης ιδιωτικών ναών και ναϋδρίων σε γήπεδα άνω των 500 τ.μ. Υπήρξε όμως καταχρηστική εφαρμογή της ρύθμισης αυτής από ιδιώτες που έβγαζαν οικοδομικές άδειες ναϋδρίων σε τέτοια γήπεδα (στα οποία απαγορεύεται οποιαδήποτε άλλη μορφή δόμησης) και στη συνέχεια τις χρησιμοποιούσαν ως όχημα για τη δημιουργία κυρίως αυθαίρετων κατοικιών.
Πλέον στις περιοχές εκτός σχεδίου δόμησης τα φυσικά πρόσωπα ή τα μη εκκλησιαστικά νομικά πρόσωπα επιτρέπεται να προχωρήσουν σε ανέγερση ιερών ναών ή ναϋδρίων σε γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον 4000 τ.μ. και εφόσον δεν καταλαμβάνουν επιφάνεια μεγαλύτερη του 0,18 της επιφανείας του γηπέδου. Δεν αλλάζει κάτι στην υφιστάμενη νομοθεσία για εκκλησιαστικά νομικά πρόσωπα δημόσιου ή ιδιωτικού δικαίου. Τα εκκλησιαστικά νομικά πρόσωπα μπορούν να προχωρήσουν σε ανέγερση ιερών ναών και ναϋδρίων σε γήπεδα επιφανείας τουλάχιστον 500 τ.μ., εφόσον δεν καταλαμβάνουν επιφάνεια μεγαλύτερη του 0,2 της επιφάνειας του γηπέδου.
Αυθαίρετα κατηγορίας 5 που… σώζονται
Με τον νέο νόμο μεταφέρονται από την κατηγορία 5 στην κατηγορία 4 μία σειρά από αυθαιρεσίες. Με τον τρόπο αυτό τα εν λόγω ακίνητα αποκτούν τη δυνατότητα να τακτοποιηθούν εφ’ όρου ζωής και να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης.
Συγκεκριμένα:
- αυθαίρετοι ανοικτοί εξώστες ή τμήματά τους που υπέρκεινται του κοινόχρηστου χώρου της πόλης (ρυμοτομική γραμμή), υπό την προϋπόθεση ότι η προβολή τους δεν ξεπερνά το κρασπεδόρειθρο,
- αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. σε συνολική δόμηση,
- κατασκευές που υλοποιήθηκαν βάσει νόμιμης οικοδομικής άδειας, όταν έγιναν επί ακινήτου που κατόπιν κατατμήθηκε και υπερβαίνουν την προβλεπόμενη δόμηση και κάλυψη, όπως αυτή υπολογίζεται επί του ακινήτου που διαμορφώθηκε μετά την κατάτμηση. Δεν συμπεριλαμβάνονται στην παρούσα περίπτωση και δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αυθαίρετες κατασκευές εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου κατά περισσότερο από 20 εκατοστά.
