Περί τα 80.000 με 90.000 ακίνητα, που βρίσκονται σε κατάσταση… ομηρίας, αναμένεται ότι θα πέσουν στην αγορά με αναστολή του ΦΠΑ για τρία χρόνια. Από τη σχετική εγκύκλιο προκύπτει ότι το μέτρο της αναστολής του ΦΠΑ στα ακίνητα είναι προαιρετικό (καθώς κάποιους μπορεί να συμφέρει λογιστικά η πληρωμή ΦΠΑ) και χορηγείται μόνο αν υποβάλει αίτηση ο ενδιαφερόμενος.
Σε αυτές τις μεταβιβάσεις επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 3%. Η αίτηση για άδειες που έχουν εκδοθεί προ του 2020 πρέπει να υποβληθεί έως τις 12.6.2020, ενώ η προθεσμία αίτησης αναστολής για άδειες που εκδίδονται μετά την έναρξη ισχύος του ν. 4646 και εφεξής ορίζεται σε έξι μήνες από την έκδοση της εκάστοτε άδειας.
Ας δούμε μερικά παραδείγματα:
• Νεόδμητο διαμέρισμα με οικοδομική άδεια που είχε εκδοθεί το 2008 έχει αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ και οικοδομικό κόστος 100.000 ευρώ. Παραμένει σήμερα απούλητο. Με βάση το ισχύον φορολογικό καθεστώς, ο φορολογούμενος που θα αγόραζε το συγκεκριμένο ακίνητο ως δεύτερη κατοικία (για πρώτη κατοικία επιβάλλεται ούτως ή άλλως φόρος μεταβίβασης με συντελεστή 3%) θα καλούνταν να πληρώσει ΦΠΑ 24% επί της διαφοράς μεταξύ του κατασκευαστικού κόστους και της αντικειμενικής αξίας. Θα πλήρωνε δηλαδή 24% επί των 50.000 ευρώ, που θεωρητικά είναι το κέρδος του κατασκευαστή. Θα κατέβαλε έτσι ΦΠΑ ύψους 12.000 ευρώ. Με ό,τι ισχύσει μετά την αναδρομική αναστολή του ΦΠΑ, ο αγοραστής θα καταβάλει φόρο μεταβίβασης μόλις 3% επί της αντικειμενικής αξίας, δηλαδή το ποσό των 4.500 ευρώ.
• Για ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ, το κόστος για τον αγοραστή με τον ΦΠΑ ανέρχεται σήμερα σε 248.000 ευρώ. Με το νέο καθεστώς, στην αξία του διαμερίσματος θα προστεθεί φόρος μεταβίβασης 3% και η τελική αξία θα διαμορφωθεί σε 206.000 ευρώ. Η νέα τελική τιμή του ακινήτου θα είναι μειωμένη κατά 42.000 ευρώ ή κατά 17%.
Το νέο καθεστώς αναμένεται να φέρει:
1. Αύξηση αγοραπωλησιών και μείωση του κόστους για την απόκτηση νεόδμητων κατοικιών: Τους επόμενους μήνες οι κατασκευαστές θα σπεύσουν να απαλλαγούν από το στοκ των αδιάθετων ακινήτων προκειμένου να αποκτήσουν ρευστότητα και να επενδύσουν τα κεφάλαια που θα αντλήσουν στην ανέγερση νέων ακινήτων. Μόλις βγουν στην αγορά 90.000 ακίνητα χωρίς ΦΠΑ ο ανταγωνισμός προβλέπεται να είναι μεγάλος και, όπως εκτιμούν παράγοντες της αγοράς, πολλοί θα αναγκαστούν ακόμη και να ρίξουν τις τιμές για να «ξεφορτωθούν» τα ακίνητα που έμειναν στα χέρια τους ακόμη και από το 2006.
2. Επαναφορά της αντιπαροχής: Η αναστολή του ΦΠΑ θα αφορά και τις περιπτώσεις αντιπαροχής. Δηλαδή ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου θα απαλλάσσεται από την καταβολή ΦΠΑ για τα διαμερίσματα που θα λαμβάνει ως αντιπαροχή. Η νέα διάταξη θα προβλέπει ότι ο οικοπεδούχος θα εξασφαλίζει την απαλλαγή από τον ΦΠΑ εντός εξαμήνου με μια απλή αίτηση. Το μέτρο αυτό αναμένεται να επαναφέρει την αντιπαροχή στην κτηματαγορά και να αυξήσει τα ποσοστά της τα οποία παραμένουν χαμηλά, στα επίπεδα μεταξύ 30% και 38%, από το 58% που είχαν φτάσει πριν από την κρίση.
3. Αύξηση στις νέες οικοδομικές άδειες: Στην τριετία που θα ισχύσει το πάγωμα του ΦΠΑ αναμένεται να υπάρξει σημαντική αύξηση στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών.
4. Μείωση τιμών για παλαιές κατοικίες: Από τη στιγμή που θα ξεπαγώσει η αγορά των νεόδμητων ακινήτων και οι επενδυτές θα στραφούν σε αυτά, οι ιδιοκτήτες παλαιών κατοικιών αναμένεται να μειώσουν την τιμή πώλησης των ακινήτων τους για να προσελκύσουν τους υποψήφιους αγοραστές.
5. Καμία αλλαγή στην αγορά πρώτης κατοικίας, η οποία και σήμερα επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης 3% για την αξία που υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο, το οποίο ανέρχεται σε 200.000 ευρώ για τους άγαμους, 250.000 ευρώ για τους έγγαμους και προσαυξάνεται ανάλογα με τον αριθμό των παιδιών.
Δείτε επίσης: Το Airbnb στέλνει τα ενοίκια στα «ουράνια»! Στο 45% η αύξηση των τιμών την τελευταία τριετία (video)
