Η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα, το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης και η Χρυσή Βίζα, σε συνδυασμό με την αύξηση του τουρισμού στη χώρα μας, ανέτρεψαν τον χάρτη της κτηματαγοράς, εκτοξεύοντας τις τιμές μίσθωσης των ακινήτων σε σύγκριση με το 2016, ιδιαίτερα σε περιοχές του κέντρου των Αθηνών.
Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα, πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, το 2018 το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%.
Πλέον, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος κατασκευής μετά το 2000 (20ετίας), έκτασης 90-110 τ.μ., δηλαδή κατάλληλο για οικογένεια, σε περιοχές των ανατολικών, των βορείων και των νοτίων προαστίων, κοστίζει από 650 έως 850 ευρώ, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός!
Ελάχιστες εξαιρέσεις υπάρχουν σε Υπόλοιπο Αττικής και Πειραιά, π.χ. σε Ραφήνα, Πόρτο Ράφτη, Νίκαια και Πέραμα. Η μεταβολή των τιμών ενοικίασης 2007-2019 αγγίζει το +6,4%, τη στιγμή που, το ίδιο χρονικό διάστημα, η μεταβολή των τιμών πώλησης αγγίζει περίπου το -24%.
Σύμφωνα με στοιχεία του ΕΦΚΑ για το 2018, οι μέσες μηνιαίες μεικτές αποδοχές διαμορφώθηκαν σε 921,53 ευρώ, καταγράφοντας πτώση της τάξεως του 0,3% σε σχέση με το 2017, ενώ τον Απρίλιο του 2019, λόγω αναπροσαρμογής των κατώτατων αποδοχών, το μέσο ημερομίσθιο στις κοινές επιχειρήσεις αυξήθηκε κατά 3,46%.
- Δείτε εδώ τους αναλυτικούς πίνακες με τις ισχύουσες τιμές ανά περιοχή, σύμφωνα με το Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών E-Real Estates.
Στην Ελλάδα τα υψηλότερα ενοίκια της ΕΕ
Το 2016, στην Ευρωπαϊκή Ένωση το ποσοστό επιβάρυνσης του κόστους στέγασης για τους ενοικιαστές που πλήρωναν ενοίκιο στην αγοραία τιμή ήταν υψηλότερο στην Ελλάδα: το 84,6% από τους ενοικιαστές δαπανούσαν περισσότερο από το 40% του ισοδύναμου διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση, όταν ο μέσος όρος της Ε.Ε. ήταν 28%. Σήμερα, σε πολλές περιπτώσεις, οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.
Κατά τον κ. Μπάκα, δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις ιδιοκτητών ακινήτων που η μισθωτική σύμβαση με τον εκμισθωτή έληξε εντός του 2018 και παρατάθηκε σιωπηρά για 12 μήνες και, για να δεχθούν την περαιτέρω ανανέωση του συμβολαίου, ζήτησαν από τον εκμισθωτή να δεχθεί μια αύξηση ακόμη και 35%-40% σε σχέση με την αρχική μίσθωση προ τριών τεσσάρων ετών.
Η μόνη περίπτωση να βρει κάποιος ακίνητο κατάλληλο για οικογένεια σε ποσά προ κρίσης (π.χ. 400 €/μήνα) είναι ακίνητα 35-40 ετών σε «υποβαθμισμένες» περιοχές του κέντρου και στα προάστια της Αθήνας και του Πειραιά. Παρόμοια, πλέον, είναι η εικόνα και στις περισσότερες πόλεις της περιφέρειας, αφού ελάχιστα ακίνητα διατίθενται προς ενοικίαση σε φυσιολογικές τιμές.
Με βάση τα σημερινά δεδομένα, ο ενοικιαστής ακινήτου που επιθυμεί να διαθέσει το ίδιο μίσθωμα που διέθετε το 2016 για τη μίσθωση κατοικίας, θα πρέπει να προβεί σε αύξηση της παλαιότητας κατά 10-20 έτη (ανάλογα την περιοχή) του ακινήτου που αναζητεί και, ταυτόχρονα, να υποστεί μια μείωση κατά 15-20 τ.μ. (ενός δωματίου) στην επιφάνεια του ακινήτου.
Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων οφείλεται κυρίως στη συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για την κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης τους.
Η διακοπή των στεγαστικών δανείων έπληξε τις οικοδομές
Από το 2009 και μετά οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400.000.000 ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το δεκάμηνο του 2019, όταν το 2007 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ. ευρώ), με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.
Κάθε χρόνο, 15.000-20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα, μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000-200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα με την ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη, ενώ, παράλληλα, την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος.
Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών και, ταυτόχρονα, η μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν 25%-30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και την αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στη δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσον αφορά τις μισθώσεις.
Ο κ. Μπάκας θεωρεί ότι, όσον αφορά τις τιμές ενοικίων, ο ρυθμός αύξησης των μισθωμάτων θα συνεχιστεί και το 2020, σε μικρότερα όμως επίπεδα. Ήδη βρισκόμαστε σε πολλές περιπτώσεις στο ανώτερο σημείο των τιμών. Η ζήτηση για μίσθωση κατοικίας θα είναι αυξανόμενη, λόγω της μη δυνατότητας αγοράς ακινήτων από τη μεσαία οικονομικά τάξη. Ταυτόχρονα, θα καταγράφεται αύξηση της καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων από τους ενοικιαστές, ήδη τα μισθωτήρια που έχουν καταρτιστεί από τα τέλη του 2018 έως και σήμερα παρουσιάζουν υψηλά ποσοστά καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων.
Πάταξη της φοροδιαφυγής με θέσπιση φορολογικών κινήτρων για ιδιοκτήτες
«Η θέσπιση φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες μακροχρόνιας μίσθωσης στις περιοχές όπου καταγράφονται ραγδαίες αυξήσεις, ιδιαίτερα όταν η κατοικία για τον ενοικιαστή αποτελεί πρώτη κατοικία, κρίνεται αναγκαία», υποστηρίζει ο Θ. Μπάκας. «Θα μπορούσαμε στη χώρα μας να προωθήσουμε φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη, για το σύνολο των μισθωτηρίων συμβολαίων (κατοικίας) που θα ανανεωθούν με αυξήσεις βάσει του τιμάριθμου στο ίδιο ΑΦΜ (στον ίδιο ενοικιαστή) εντός του 2020-2021».
Σήμερα, το εισόδημα από ακίνητη περιουσία στη χώρα μας φορολογείται αυτοτελώς, ισχύει συντελεστής 15% (ήταν 12%) για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ σε ετήσια βάση, ενώ από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ ο συντελεστής αυξάνεται στο 35%. Από τα 35.001 ευρώ και πάνω ο συντελεστής ανεβαίνει στο 45%, ενώ, μαζί με την προσθήκη της εισφοράς αλληλεγγύης, η Εφορία φτάνει να δεσμεύει το μισό ποσό. Αύξηση των ενοικίων σημαίνει και αύξηση των εσόδων για το ελληνικό Δημόσιο από τους φόρους εισοδήματος από ακίνητα.
Παράλληλα, όμως, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες που, κατά τη διαπραγμάτευση μείωσης του μισθώματος με τον ενδιαφερόμενο ενοικιαστή του ακινήτου τους, για να δεχθούν οποιαδήποτε μείωση στο αρχικό μίσθωμα, ζητούν άλλο ποσό να αναγράφεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο που θα κατατεθεί στην Εφορία και άλλο να είναι το πραγματικό μίσθωμα.
Οι ιδιοκτήτες, για να εξασφαλίσουν το επιπλέον ποσό, είτε το ζητούν σε μετρητά και καταρτούν μισθωτήριο συμβόλαιο 12 μηνών, είτε καταρτούν μισθωτήριο 24 μηνών, όπου, όμως, το μηνιαίο μίσθωμα μετά τη λήξη των 12 μηνών αναπροσαρμόζεται και το δικαίωμα ανανέωσης είναι μονομερές από τον ιδιοκτήτη, αναγράφοντας τον όρο στο μισθωτήριο συμβόλαιο ως μη καταχρηστικό και με κοινή αποδοχή των συμβαλλομένων, ώστε να εξασφαλίσει ο ιδιοκτήτης και πάλι την καταβολή σε μετρητά του επιπλέον τιμήματος που δεν έχει δηλωθεί στο μισθωτήριο συμβόλαιο.
Σίγουρα, η θέσπιση φορολογικών κινήτρων για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, με τη μείωση των φορολογικών συντελεστών για εισοδήματα από ακίνητη περιουσία, ιδιαίτερα για τις άνωθεν περιπτώσεις (πρώτη κατοικία για τον ενοικιαστή, ανανέωση μισθωτηρίου συμβολαίου εντός του 2020-2021 στο ίδιο ΑΦΜ – στον ίδιο ενοικιαστή με αυξήσεις βάσει του τιμαρίθμου), θα αποτελέσει μέρος της κοινωνικής πολιτικής της κυβέρνησης, ενώ θα αποτελέσει βασικό αντικίνητρο φοροδιαφυγής.
Διαβάστε επίσης: Ποιες είναι οι αλλαγές στην παροχή ασφαλιστικής κάλυψης
Τι συμβαίνει σε χώρες της Ε.Ε.
Γερμανία
Στη Γερμανία μια ολόκληρη γενιά έχει μετατραπεί σε ενοικιαστές από αγοραστές ακινήτων, το 48,6% του πληθυσμού δηλώνει ότι διαμένει σε ενοικιαζόμενο ακίνητο, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat (2017), κάτι που σημαίνει ότι και τα επόμενα χρόνια η ζήτηση για ενοικιάσεις θα κινείται σε υψηλότερο επίπεδο, συγκριτικά με τα χρόνια που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης.
Το κόστος για τη διαμονή στη γερμανική πρωτεύουσα διπλασιάστηκε την τελευταία δεκαετία, ιδιαίτερα από το 2013 έως το 2018 το μέσο κόστος των διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 63,4%, ενώ στο ίδιο διάστημα το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών ενισχύθηκε κατά 7%.
Στο Βερολίνο πραγματοποιήθηκαν διαδηλώσεις κατά του ιδιαίτερα υψηλού κόστους διαβίωσης και, ιδίως, της στέγασης, απαιτώντας την απαλλοτρίωση κτιρίων από τον δήμο για κοινωνικές κατοικίες ελεγχόμενου ενοικίου. Η δημοτική Αρχή αποφάσισε να αναλάβει δράση και συμφώνησε στο πάγωμα των ενοικίων αρχικά από τον Ιανουάριο του 2020 έως το 2025, έπειτα από παρέμβαση της Κάτριν Λόμπσερ, γερουσιαστού για την Αστική Ανάπτυξη και τη Στέγαση στο Βερολίνο.
Το πάγωμα τέθηκε σε ισχύ από τις 18 Ιουνίου του 2019. Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, οι ιδιοκτήτες που ζητούν αυξημένα ενοίκια εξαιτίας ανακαινίσεων, οφείλουν να ζητούν επίσημη άδεια για κάτι τέτοιο, εφόσον οι αυξήσεις ξεπερνούν το μισό ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στόχος του μέτρου είναι να εξασφαλίζονται οι απαιτούμενες συνθήκες για την πρόσβαση όλων στην αγορά ακινήτων και να αποφεύγεται η «γκετοποίηση». Εάν οι ιδιοκτήτες αποφασίσουν να χρεώσουν περισσότερα, πρέπει να δικαιολογήσουν τον λόγο, ενώ η μη τήρηση των κανόνων μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμο έως 100.000 ευρώ.
Το κρατίδιο του Βερολίνου αγόρασε από ιδιωτική επιχείρηση 670 διαμερίσματα στη λεωφόρο Καρλ Μαρξ. Το αντίτιμο ήταν μεταξύ 90.000.000 και 100.000.000 ευρώ, σύμφωνα με την εφημερίδα «Handelsblatt». Ο δήμαρχος του Βερολίνου ανέφερε ότι αποτελεί πρόθεσή τους να αγοράσουν διαμερίσματα οπουδήποτε μπορούν, ώστε το Βερολίνο να επανακτήσει τον έλεγχο στην αγορά ακινήτων.
Πορτογαλία
Σε διάστημα πέντε ετών οι τιμές ενοικίασης στην πορτογαλική πρωτεύουσα έχουν αυξηθεί κατά 71%, ενώ μόνο το πρώτο τρίμηνο του 2019 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 9,2% σε ετήσια βάση, που αποτελεί τον υψηλότερο ρυθμό ανόδου στην ευρωζώνη.
Απαγορεύτηκαν οι συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 12 μηνών, με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για τρία χρόνια, εάν το επιθυμεί ο ενοικιαστής. Παράλληλα, η κυβέρνηση, με στόχο να δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, προωθεί φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.
Ισπανία
Στη Βαρκελώνη το μέσο ενοίκιο αυξήθηκε κατά 50% την τελευταία πενταετία και η ευθύνη αποδόθηκε κατά κύριο λόγο στην υπερβολική αύξηση του τουρισμού. To 2017, η μέση τιμή για ένα μη επιπλωμένο διαμέρισμα 30-40 τ.μ. στοίχιζε 890 €/μήνα.
Βάσει της απόφασης του Μαρτίου 2019, η αναπροσαρμογή του ενοικίου ανά έτος θα πρέπει να ρυθμίζεται ανάλογα με τον πληθωρισμό. Ταυτόχρονα, επιβάλλεται η παραμονή του ενοικιαστή έως τη λήξη του συμβολαίου ακόμα και στην περίπτωση που το ακίνητο έχει πουληθεί, ενώ η ελάχιστη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου αυξήθηκε από τα τρία στα πέντε χρόνια.
Κύπρος
Στην Κύπρο, με βάση στοιχεία του υπουργείου Εργασίας, αυξήθηκαν τα ενοίκια σε Λεμεσό και Λευκωσία κατά 40% και 33%, αντίστοιχα. Η κυπριακή κυβέρνηση προχώρησε στην ετοιμασία ολοκληρωμένου πλαισίου στεγαστικής πολιτικής μέσα από σχέδιο κινήτρων αύξησης του συντελεστή δόμησης, έτσι ώστε να κατασκευαστούν οικιστικές μονάδες προσιτές για όλους, τόσο προς πώληση όσο και προς ενοικίαση.
